2023年已经过去，但楼市的迷雾并未随之消散。在这一年里，各地出台了多项救市政策，楼市似乎正在回暖，房价依旧位于高位。然而，在这迷雾背后，隐藏着楼市的真实情况——大部分城市的楼市走势并不乐观，房子越来越难卖。开发商们面临着资金链的巨大压力，不得不采取降价促销的手段，希望能够吸引购房者。二手房市场的情况更是困难，自2020年以来，各地二手房挂牌量不断上升，到2023年11月，北京、武汉、天津、郑州、青岛、杭州、上海、广州、成都和重庆等城市的二手房挂牌量已经超过了15万套。重庆市主城区的二手房挂牌量更是超过了25万套。在楼市的迷雾中，购房者需要更加谨慎，理性看待市场变化，选择最适合自己的购房方式。对于开发商来说，如何应对市场变化、提高竞争力是他们面临的重要问题。

虽然各地政府推出了一系列救市政策，如放宽购房限制、降低房贷利率、调整房贷比例和提供购房补贴，这些政策确实降低了购房门槛和成本，为购房者带来了实质性的好处。按理说，这样的楼市政策应该能促使楼市迅速回暖，就像2015年楼市政策调整后的情形。

但出乎意料的是，市场并未如预期般回暖。事实上，自2023年3月份以来，房屋销售状况愈发困难。这让许多人开始怀疑房地产行业是否已经陷入困境。与此同时，房价也出现了下跌趋势。2021年上半年，我国平均房价曾一度飙升至11030元/平方米；然而到了2022年末，平均房价已回落至9700元/平方米，甚至低于2020年的9860元/平方米。

对于当前的房价，有人认为平均房价的跌幅并不大，相较于过去动辄几千上万一平方米的涨幅，现在的跌幅显得微不足道。然而，这里存在一个误区。我们不能仅凭平均房价来衡量整个房地产市场的走势。实际上，许多城市的房价已经出现了大幅下跌。

以武汉、成都、重庆、南京、佛山、郑州、石家庄和青岛这些热点城市为例，虽然它们的平均房价看似稳定，但实际上，这些城市的郊区房价已经出现了大幅下跌，部分地区的跌幅甚至超过了50%，而跌幅在30%的更是普遍现象。以郑州市白沙地区为例，部分楼盘的售价相较于2017年已经下跌了50%。许多业主表示，他们还了多年的房贷后，房子的实际价值竟然还不如剩余的房贷多。因此，我们不能仅凭平均房价就断言房地产市场的情况。实际上，许多城市的房价已经出现了大幅下跌，而这才是我们需要关注的事实。

随着房价持续下滑，购房者们感到痛心，对楼市的信心逐渐消失。现在，许多刚需购房者不得不推迟购房计划，这无疑对房地产行业产生了不利影响。房地产行业是一个高负债、高周转的行业，如今房子销售困难，房企难以维持高周转运营，不少房企因此资金链断裂。自2020年以来，房企资金链断裂的消息屡见不鲜，这些企业有的经营异常，有的甚至破产。进入2023年，这种情况愈发严重，尤其是在资本市场，资本对房地产行业的信心逐渐丧失，上市房企遭到资本抛售，大量房企面临退市风险。显然，当前楼市正面临巨大的困境。如果任由其发展，不仅会损害购房者的利益，也将对我国经济发展造成冲击。

在这种局面下，国家为了确保房地产行业的稳定发展，很可能会采取行动来拯救楼市。实际上，早在2021年3季度，央行就明确提出了两大宗旨：维护楼市的平稳和保护购房者的正当权益。在这种政策背景下，过去两年间，各地纷纷出台救市政策。进入2023年后，这些政策与2015年的去库存政策颇为相似。然而，即使有这样的政策扶持，房价依然未能止跌，许多购房者在这几年都陷入了亏损的困境。

那么，在未来几年，我们是否还应购房？在2023年，手握100万现金的我们，又该如何抉择？这个问题，其实关键在于预测未来房价的走势。对此，孙宏斌先生的“五句话”为我们提供了深入的见解。

按照当前的房价水准，若除去那些房价特高的城市，如一线城市，手握100万现金购房确实非难事。在房价较为亲民的城市，您甚至可以全款购房；而在房价较高的城市，您也能以这笔资金作为首付，配合贷款来完成购房。然而，切莫忘记，100万并非小数目，而是一大笔资金。因此，大部分人不愿因购房而面临资金亏损的风险。那么，未来的5到10年，房价又会走向何方呢？或许，我们可以从孙宏斌的5句话中寻得些许线索：

1、如果房价下跌超过30%，那我们（房企）就都死了；

2、我是十分支持调控的，如果房地产行业不调控的话，房价和地价都要上天了，这是调控的必要性，如果不调控的话这个行业就没办法干了；

3、“未来五年房价既不会大涨也不会大跌，而是处于波动状态，这是所有人的共识”；

4、“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界”；

5、我国住房资源虽然已经过剩，但是大部分过剩的住房资源都集中在三四线城市，并且这些过剩的住房资源品质基本上都很差。随着人们对住房品质的要求越来越高，未来人们对品质好的中高端住宅需求会越来越大。因此，未来融创集团会着力布局发展一二线热点城市，重点开发中高端住宅。

从孙宏斌的这五句话中，我们可以看出他对未来房地产的发展仍持乐观态度。他坚信房地产行业不会就此终结，但也承认近两年该行业将面临巨大挑战。确实，房地产行业作为支撑民生的产业，只要人类有居住需求，它的发展就会持续。

此外，随着人们经济条件的改善和对住房品质要求的提高，品质不佳的房产可能会被市场淘汰，而高品质的中高端住宅将更受欢迎。这一趋势在很多发达国家已经显现，未来在我国也会逐渐显现。

谈到房价的未来走势，其核心还是取决于需求关系。当房子供不应求时，价格自然上涨；反之，当供过于求时，房价就会下跌。当前，我国人口增长已呈滞涨趋势，未来更有可能进入负增长时代，这表明房地产行业的人口红利正在逐渐消失。

但是，我国城镇化建设仍在推进，一二线热点城市的人口仍将持续增长，为这些城市的房价提供了有力支撑，预示着房价仍有上涨空间。然而，三四线城市的人口很可能会持续流出，导致这些城市的房价面临下跌压力，直至回归合理水平。

因此，决定今明两年是否购房的关键不仅在于购房的目的，还在于所处的城市。对于这一观点，我认为十分中肯。不同城市的房地产市场情况差异很大，不能一概而论。购房者需要根据自己的经济实力、购房目的以及对未来市场的预期来做出决策。同时，对于开发商来说，如何应对市场变化、提高竞争力也是他们面临的重要问题。只有不断创新、提升产品品质和服务质量，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。