凤凰网房产报道 面向民营房企的利好政策正在开闸。

11月28日，证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，表明了五项支持措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

这是继支持民企发债的“第二支箭”、央行银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即16条措施)，三部门联合发文表示“银行可出具保函置换预售监管资金”等政策后的又一个明确利好。

系列利好中“加大对优质房企融资支持”的组合拳备受关注。例如在《通知》“对国有、民营房企一视同仁”的要求下，国家对优质房企在新增发债、开发贷款和信托贷款等存量融资展期、稳定信托等资管产品、房地产并购融资、预售资金流通等方面都给予了支持，可谓支持面广、力度大、落点深。

此后多日，北向资金持续进场、大幅买入地产股，A股和H股地产板块都出现了不同程度的拉升。11月29日，A股近40只地产股涨停，港股地产股午后小幅分化，碧桂园比较稳定，最高涨超10%后收盘涨幅稳在4%以上。

国泰君安房地产行业首席分析师谢皓宇认为，股票方面当前最优的投资方向是民企，它们可能是短期最大的主角，从破产估值回到合理估值；地产债可能也有量价齐升的情况，但弹性可能不如股票。

深入分析此次地产政策，对房企最直接、最即时的资金影响之一，谢皓宇认为是将“高收益等多类渠道都可以给房地产做贷款”这一点提到了台面上。认为，这意味着虽然地产行业依然在缩表，但已经可以得出一个明确的结论——

优质的民营房企不会被拖下水，政策开闸后，部分优质的民企真正可以通过展期、非标、信用征信来得到极大的风险缓释。

对于尚未提出过展期的优质房企，比如碧桂园、龙湖、美的置业等本身并没有过多资产负债压力的企业，这次政策也将大大缓解其“因为时间错配而导致的违约风险”概率。

上述房企也抓住窗口期，积极安排资金，极力修复房地产信用。例如龙湖在半个月内三次提前赎回美元优先票据，并在近期完成了200亿元中票注册成为“第二支箭”的首单，展现出头部民企重构信心的勇气。

例如11月15日启动了年内第二次配股融资的碧桂园，最新以每股2.68港元的价格配售14.6亿股新股，预计筹集资金净额38.7亿港元。配售一方面通过筹集资本为公司提供还债再融资和运营资金，一方面增强大股东及资本基础，有助于加强公司的财务状况及流动性。

据悉碧桂园在7月第一次配股融资的27.9亿港元，已全部用来还债。同时消息称碧桂园将继续投资回购部分2023年1月到期境外美元债，让外界看到了这家公司“境外也不躺平”的坚决努力。

实际上就资金端来看，碧桂园当前在手现金约1400亿元，其中50%为可动用现金，另有海外可动用资金20亿-30亿港元左右，均可用于偿还债务。同时在债务端，碧桂园2023年下半年就已经没有了到期需偿的美元债、且没有到期的直接融资，境内两笔可售债务约40亿也均处于可控状态，碧桂园已经将流动性风险压到尽可能低的程度。

政策风口结合企业努力，光大证券研究所认为，这释放出“坚定修复房地产融资信心”的信号，对房企的合理融资提供了更多空间，也有利于市场提振。

本轮救市政策的另一重点是支持消费者购房，可以观察到，16项措施中，有3项涉及居民个人贷款，即强调差别化住房信贷政策、合理确定个人住房贷款首付比例和利率水平、多维度评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

支持需求端是提振消费、修复市场的关键。

据国联证券估算，若近期地产政策对于超一线城市限购限售政策未大规模放松，2023年房地产销售面积可能与今年持平；但若超一线城市限购限售放开，则预计明年地产复苏力度可能偏强，预计销售面积同比在今年Q4就将率先回正，2023年同比增速可能达到5%以上；而全年地产投资同比增速也有望回到正值。

在消费回暖的趋势下，房企也纷纷加快销售、交付、回款等进程。

据了解，碧桂园在今年前九个月累计合同交付45万套房屋后，将进一步加码，预计在今年第四季度新增交付约28万套房屋，全年交房量将超过70万套。

照此计算，碧桂园将稳居2022年房企交付排行榜首位，且交付规模远超后序列房企。而在碧桂园大体量的交付中，有219个项目都实现了“交楼即办证” ，让业主售楼的同时可以一手拿钥匙、一手拿房本。

实际上，高质量的交付才能获取消费者认可，购房意愿则是房企销售、回款的前提。可以发现，“交付第一”的碧桂园在今年上半年新增签约的权益回款率也提升了两个百分点，客户履约度和企业诚信度是成正比的，加之碧桂园要求执行层面大力提升效率、风险隔离，使其销售回款率达到92%，半年回笼资金1702.9亿元。

营销端，今年包括龙湖、万科、碧桂园、金茂、保利、华润、中海等在内的各类房企都加大了自建渠道和销售拓展的力度。例如龙湖在今年的营销推广中削减了分销，加强了自渠，在获得更多议价权的同时，用精准营销、全民营销、线上揽客等方式最大程度地获客，促进销量提升。

国泰君安认为，政策密集推出，光是保交付这一条，就可以支撑当前地产投资的恢复，再叠加需求端有望比预期恢复地更好，对于地产投资的判断可以更乐观一些。

在这一趋势中，丁祖昱预计央国企、优质民企将率先回归正轨，同时问题房企有序出清，兼并收购愈加频繁，优质企业有望收获业绩份额持续提升的良机。

（凤凰网王婷婷/文）