你是否发现现在身边有很多的实体商业，比如说购物中心、百货商业、商业街或者你所住小区的一些底商的门面大部分都是比较冷清，很多的实体商业都已经关铺撤店，这是什么原因呢？经济不景气一定是一方面原因，全世界疫情这三年，各国的经济都好不到哪儿去，中国也是一样，但是这种景象折射出商业地产中三个非常明显的特征。 近期如果到北京的世贸天街，你会发现有点人去楼空的感觉，其实不光世贸天街，北京大体量的实体商业有很多。2023年开业的五棵松万达，就是之前最早的卓展，空置了很多年，包括南四环外的世界之花也是死了很多年，调来调去，爱琴海收购以后开了没多长时间后来又被王府井接手，等一些这样的实体商业在开业一两个月之内可能人流攒动，当然通过促销活动可能吸引了部分消费者前往，但是再到后来就人流稀少了，本身就没有满租运营的这种商业体或者商业街陆陆续续开始人流稀少，慢慢的就是空置没人，然后逐步就是大面积的惨淡了。 第一个特征就是网络电商的冲击，这不可否认，网络电商冲击了实体，减少了终端商品的物价。 第二个特征，更说明了中国的商业面积也太大了，中国的商业面积据不完全统计是世界上商业面积人均最多的，世界发达国家的商业面积的人均也就在1.74㎡，中国现在已经是世界人均商业面积的2.5倍以上了，现在各个城市空置着大量的商业，多如牛毛，我到全国很多城市去看到了很多的商业体以及商业项目，景气的真的不多。纵观商业地产的发展，如果退20年，显然是业主方具有话语权，因为当时商业面积体量小，各个城市还没有那么大量的所谓商业街，购物中心，有的都是一些百货中心或者小体量的沿街商铺，这样业主方就有极大的话语权，现在不同了，随着商业地产的迅猛发展，各个城市的商业楼宇如雨后春笋，最后就成了品牌方的天下，品牌方可以挑选的余地太多了，所以导致现在一个商业体当中的品牌在培育期间其实就是死亡衰退期。 第三个特征或者叫原因就是高额的租金了，中国稍微好一点的城市，商业地产项目高额的商铺租金其实都反映在终端商品的售价上来。另一方面，网商的高速发展使得价格越来越低，当然商品的品质也是与价格成正比的。实体商业的租金那么高，提前透支了很多商家几年以后的利润，商家只能把很多售卖的商品的价格抬高，价格抬高没人愿意买，更倾向到网上买，这就形成了一个恶性循环，实体商家卖不出去商品，还要承受高额的综合成本，最后只能关门撤店或者转租。这就是目前大家看到城市当中有很多商业体不景气的三个特征。