本篇文字属于半技术贴，力争通俗易懂，请有公积金的，有商贷的，想买卖房子的，想提前还房贷的胖友们收藏。

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如果你已经使用公积金额度贷款买房，那么从明年开始，你的房贷利率公积金部分直接降到2.85%。

可惜能享受这种低利率的人不多。

有公积金的人本来就很少，我们有14亿人，劳动力人口8.8亿，这个数字去掉一些在校生，号称有7亿人就业，那么有多少人缴纳公积金呢？

截止到2022年底，只有1.67亿人缴纳公积金，而且有将近一半是官家人及国企员工。

请注意：这只是有公积金的人，有公积金且用公积金贷款的人那就更少了，而缴纳公积金的人大多数人的收入起码是超过平均数的。

我为啥用2022年的数据呢，因为2023年的数据现在还没有出来呢。

恭喜用公积金额度去贷款的胖友们，你们的利率足够低，如果每年你们缴纳的公积金数额能覆盖月供，那么房贷这件事对你来说就算是毫无压力啦。

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可是，大多数贷款买房者是用商业贷款利率的啊，存量商贷利率啥时候降呢？

目前大部分存量房贷商贷利率还是跟LPR挂钩，不同的人挂钩公式不一样。大家可以到给你放款银行的APP里，找“贷款”或者“我的贷款”那一项，里面应该很清楚的告诉你，你的存量商贷和LPR是怎么挂钩的，是LPR+0.35，还是LPR本身（LPR＋0基点），或者LPR-0.25……每个人都不太一样。

截止到5月19日，五年期LPR是3.95%，假如你的挂钩公式是LPR+0.35，那么此时你正执行的房贷利率就是3.95%+0.35%＝4.3%。

你的是多少呢？可以留言让大家嫉妒嫉妒。

所以，存量房贷利率啥时候降，降多少，目前主要还是要看LPR。

那么LPR会降吗？

会的。我甚至认为最保守的估计超不过两三个月就会降（可能会更快）。

你想啊，首套房利率都无下限了，真的很快就会有城市直接或者变相把首套房商贷利率打到“2”字头，人家房贷利率是2.几，你的是4.几甚至接近5%，如果贷款数是120万，每差1%月供就少还1000块啊，正常人会甘心吗？

你不甘心怎么办呢？肯定要动心思啊。

去年为啥大幅下降了存量房贷利率，尤其是主动下降了2021年用5%甚至6%贷款利率买房的大冤种们的利率，因为大冤种们也不傻，受不了了，要么用“3”字头的经营贷去置换自己的房贷，要么干脆提前还房贷得了。

所以我们看到了“居民中长期贷款”居然好几次都是负的，史上罕见。

这次也同样如此，存量房贷利率必须得降，而且得尽快，否则会有更多的人用尽各种办法提前还贷，银行是无法接受的。

当然了，银行存款利息也会相应的下降。本质上还是存款的去补贴贷款的，银行的净息差不能降。

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但你要明白一点，降也不是马上生效，就算很快LPR下降了，你实际的利率也要等到明年才降。

此处你还可以打开你贷款银行的APP，去查一下你自己的“重定价日”，一般是两种，次年1月生效，或者贷款发放日生效。

如果你当时选的是贷款发放日，比如你的发放日是3月1号，那么到4月1号你再还月供时，你的利率才会下降。

你现在应该明白为啥LPR很少会在四季度下降了吧。

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那么，此时应该提前还房贷吗？

对这个问题，几年前我就做过超长视频，在这里总结一下就是看你每年投资收益是多少，投资收益超过你的房贷利率，你不要提前还，如果你只是把钱存银行，无法超过贷款利率，提前还就是最优解。

你下个月月供的利息部分永远=你未还本金×贷款利率÷12

不存在先还利息后还本金的情况，开始还的利息多是因为未还本金也多。

但还有一种情况：比如你贷款余额100万，手里就20万，想把这20万都用来部分提前还款，行吗？

不建议这么做，因为你手里就没有现金了，一旦有点啥事需要用钱咋办。

可以试着选择部分还贷，很多银行都是五万块起价。

当然了，现在提前还贷也没那么容易了，至少要提前两三个月申请，有些地方的有些银行得提前半年。

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小调查：

首付降到15%史上最低了，你会买房吗？

贷款利率无下限了，而如果你的商贷利率还在4%左右，你会提前还房贷吗？

如果你没房，利率低到多少你才肯贷款买房呢？

你手里有多余的房子卖出吗？挂了多久才卖出去？

更多投资常识，都在我的新书《铠甲》里，这是一本被低估的书，好评很多。

可音，宝，东搜“光导 铠甲”。