6322元/㎡起价!市区一新盘整体打包拍卖!背后有大故事?

楼市温宅 2024-05-15 19:52:18

市场拍卖房很多,但一个新盘一套未售整体拍卖确实罕见。

近日,阿里法拍平台上挂出了龙湾瑶溪的瑶溪南单元12-E-08地块

(推广名:翡翠半岛,备案名:滨翠园)的拍卖公告!

起拍总价为2.93亿元,起拍单价约6322元/㎡,将在5月27日开拍。

这个由三家知名房开联合开发的商品房项目,为什么会被拍卖?性价比如何?背后又有什么故事呢?我们一起来看下。

01

瑶溪南单元12-E-08地块

起拍价约2.93亿元,其中商品房可售面积约2.54万㎡,人才房(政府7折回购)面积约2.1万㎡,折合楼面价约6322元/㎡。

该项目位于龙湾区瑶溪街道永宁西路以南,南洋大道以东(华鸿时代中央公园南面)。

这宗地块在2021年4月14日出让时,还是非常热门的香馍馍,在开始竞价的5分钟之后就达到了封顶价格,封顶溢价率就达到30%了。

最终由杭州悦堃地产以5.267亿元+21000㎡政策性用房竞得瑶溪南单元12-E-08地块,溢价率30%,成交楼面价约11089元/㎡。

后项目由三家知名房开联合开发(祥生、时代、国鸿),推广名为翡翠半岛(备案名:滨翠园)。

项目由商品房和人才房组成,人才房为北侧沿路的1-3幢6层以上的房源,商品房为南面临河的5-8幢以及1-3幢剩余房源。

其中商品房的5-8幢开盘于2023年4月,其中推售144套,面积段为110㎡和127㎡,开盘毛坯备案均价约2.13万元/㎡,装标为1000元/㎡,普惠折扣为95折,含装单价约2.12万元/㎡。截止今年5月15日,去化率为0%。

人才房尚未领证,面积段为89㎡和97㎡,价格暂无,预计和商品房相差不大。

项目楼幢图

根据评估报告,项目在2023年10月17日已经停工,截止评估时,项目总建面约6.88万㎡,未完工面积为108㎡ ,所有楼幢均已经结顶,外立面未施工,部分楼幢外部脚手架未拆除。

项目实景图

其他条件:

(1)应注销原施工许可证。买受人需重新办理该项目施工许可证。

(2)买受人需重新办理该项目预售许可证。

(3)买受人须在成交确认之日起 20 个工作日内与温州市龙湾区土地储备中心签订《开发建设监管协议》,签订时须提供相应的400万元商业保函或银行保函。

并要求受让人应于 2025 年 5 月 19 日 之前竣工;未按期竣工,需另行支付违约金。具体相关手续由买受人自行向温州市自规局、龙湾区住建局等相关部门了解。

02

楼市温州  LOUSHIWENZHOU

为什么一套未卖就整体拍卖出售?因为这一带竞争激烈,价格战风生水起。

首先我们看下地块周边的瑶溪南片。

龙湾南洋社区实施单元一期地块,出让于2022年9月9日,由凯迪和国企以15亿元竞得,成交楼面价约为7897元/㎡。

后项目推广名为凯迪·南洋未来社区,于2024年1月开盘,毛坯均价约1.6-1.8万元/㎡。

瑶溪南单元12-F-35地块,出让于2022年6月24日,由国企以8.89亿元竞得,成交楼面价约为9001元/㎡,溢价率0%。后项目推广名为绿城·桂语青澜,暂未开盘。

瑶溪南单元12-E-30地块,出让于2020年5月27日,由卓越以9.311亿元+4755㎡竞得,成交楼面价为9735元/㎡,溢价26.49%。后项目推广名为卓越·维港,开盘于2020年11月-2022年5月,毛坯售价约1.9-2万元/㎡,装标为1800元/㎡,目前已经交付,仅剩15套房源未备案。

还有青山地块、荣钏1号以及另一宗国企地块均为低密地块,容积率约1.0左右,楼面价约1.2-1.4万元/㎡,可对比性不高。

瑶溪南之后,我们再看瑶溪北新建商品房项目:

云创未来社区一期地块(龙湖坤和·云创上城),当时成交楼面价11105元/㎡。后于2022年4月-2023年11月开盘,一至三期毛坯均价约2.1-2.2万元/㎡,四期毛坯均价约1.67万元/㎡,装标1000元/㎡,截止5月14日,推售971套,备案444套,整体去化率46%。

瑶溪北单元11-A-26a地块(龙湖·揽境),成交楼面价10351元/㎡。后于2022年3月-2024年2月开盘,一至三期毛坯均价约2-2.1万元/㎡,四期毛坯均价约1.89万元/㎡,装标1000元/㎡,截止5月14日,推售1116套,备案706套,整体去化率63%。

瑶溪北单元11-E-05地块(远洋·四季宸章),成交楼面价11394元/㎡。后于2022年4月-2023年6月开盘,一至三期毛坯均价约1.7-2万元/㎡,装标1000元/㎡,截止5月14日,推售601套,备案445套,整体去化率74%。

瑶溪北单元11-E-38地块(凯迪新城·博科园),成交楼面价10286元/㎡。后于2021年11月-2023年6月开盘,一、二、四期和五期(商品房部分)房源毛坯均价约2.1万元/㎡,装标1500元/㎡,截止5月14日,推售1078套,备案946套,整体去化率88%。

龙水单元YB-04-I-14地块(龙光·玖誉湾),当时成交楼面价8749元/㎡。后于2021年12月-2022年9月开盘,一、二期为商品房和人才房混合,商品房毛坯均价约2.1万元/㎡,装标1900元/㎡,截止5月14日,推售283套,备案259套,整体去化率92%。三期为安置性商品房。

翡翠半岛实景图

尽管科技城片区已经多轮降价,备案价的参考意义不大,

但该标的物起拍单价才6300元/㎡,比周边最便宜的地价9000+元/㎡还低很多,所以还是有不错的性价比。

还有,这宗拍卖地块的在建工程,目前已经结顶,今后只要出具结顶报告就可以让购房者办理按揭,回笼资金速度较一般刚拿地项目更快。

未来哪怕周边市场再难卖,如果以起拍价拿下,后续市场上卖个1.5万元/㎡左右,相信去化情况还是较为乐观的。

再加上这个项目有接近一半的房源是由政府回购的,虽然政府回购价格需要打7折,但对比起拍价,依旧有不小的利润空间,并且后期库存的去化压力会小很多。

只不过,该地块需要重新办理施工许可证和预售证,并重新和官方部门签署相关合同,手续可能较为繁琐。

最后,这宗地块之所以被法院拍卖,根据相关文书,起诉方为总包单位,因总包单位与开发公司存在建设工程施工合同纠纷,所以被法院查封。

有意思的是,总包单位与项目的三家股东中的某一家,有非常紧密的关系。具体发生了什么矛盾不得而知,但从结果来看,已经是对簿公堂了,没有回转余地,希望知道内幕的朋友能留言让大家吃吃瓜。

剩下就看5月28日,会有哪家房开愿意出手接下这个项目。

2 阅读:855

楼市温宅

简介:楼市温州最新资讯