有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”头条号，带给你更多楼市干货。 Q1 预算230万，刚需新房推荐 Q：S姐，我太白南路上班，预算在230万左右，有没有推荐的新房？ A：非常感谢信任。太白南路沿线算是西安城南的主城核心了，因区域开发早，确实新房不多。在这里新房离得最近的肯定就是信达雁熙雲著了。那像你这个预算的话，基本是可以够得上129㎡的四室户型。在这个面积段做四室产品还是比较难得的，而且它还带了一个长阳台，是一个三开间朝南，方方正正的户型。这个盘比较突出的优点：一是距离你上班会比较方便，距离地铁口大概900多米，出行通勤很便利；二是自身配建了2所幼儿园和1所小学，将全部交由“五大名校”之一的陕师大直管，为私立陕师大系，会面向整个区域招生。周边的公办学校有吉祥路小学、航天210小学与第五十三中学等。商业上MOMOPARK、小寨赛格距离都很近，处于一个生活便利度很高的区域，这也是老城区的共性。那这个盘缺点就在于，容积率比较高，这也是城改用地普遍的问题。分为3个地块开发，均有安置楼，居住环境不是很纯粹。但是从它的兑现上、安置房的品质上来看都还是不错的。如果你是自住的话，那我认为这个盘可能对于你上班以及配套综合性上看是比较合适的。 另外，还有两个区，一个是偏西北方向，也就是莲湖区的华发利君都荟城央。也是很多粉丝会拿来跟信达对比的。这两个盘首先区域肯定是不一样的，其次都荟城央的优势在于容积率较低，在2.8，对于主城区大盘来说还是比较稀少的。值得一提的是它在产品上北侧送了一个空间，所以得房率会更高一些，129平四室各空间舒适度还是不错的。配套上距离在建的地铁8号线土门站大概1.2公里。在这个片区好一点的学区就是远东和庆安，目前来看饱和度还是比较高的，就是说未来学区会有不确定性。 那第三个板块，往南走也就是最近比较火的西部大道板块。这里有两个项目，雁南云境和泰发祥和悦雅境。这两个项目其实就一路之隔，配套资源都是共享的。整个西部大道也是资源比较聚集的地方，比如说宜家荟聚，距离它们大概900米，距离1700亩的雁南公园差不多1公里左右。至于学校的话，最近的就是由陕建代建的陕师大雁塔第一实验小学（已开学）和雁塔四中（预计今年开学）。学校位于陕建的东南/西南角，和泰发祥隔了条茅坡路。因为是公办学校嘛，就看到时候就近划分的情况了。 这两个盘大概差价是在1000块/㎡，泰发祥算是类四代宅，116㎡小户型错层带露台，不是每户都有。雁南云境的小面积是家家户户都有花架。这两个盘从性价比来看，泰发祥会更高一点，但是雁南云境整体的园林展示区做出来了，学校的确定性会更强一些，价格自然就更高一点。那如果你看这两个盘的话，你的预算就只能够得上110㎡左右的三房产品了。 所以最终要看你核心需求，为四室空间可以再信达和利君中选择，交通距离、学校确定，信达优选，想要舒适度更好、盘子规模更大、发展更好的板块那就聚焦西部大道板块。 Q2 紫薇希望城一室要出吗 Q：我在凤五的紫薇希望城有套一室，是尽早卖掉还是继续出租？比较纠结，也不着急用钱。 A：紫薇希望城这个房源我肯定是建议你出掉的。第一，经开凤城五路的区域已经非常饱和，发展空间受限。那这也就意味着不会有新规划、新配套的引进，区域上没有利好价值兑现了。第二这个房龄差不多有10多年了，时间也比较长了。对于西安市场来说，15年房龄的房子就可以考虑置换/出掉了。第三就是一室的产品受现在市场冲击还是比较厉害的，所以你会感觉到小区的一室价格要比三室、四室掉的更快，像现在的成交价差不多也就1.1-1.2万/㎡了。21年可能高点的话有卖到过1.5-1.6万/㎡的水平。 不过现在二手房普遍价格都有回落，抗跌的楼盘要么是豪宅要么是强学区。那么像一室两室这类房子本身未来就会受到保障房的冲击，像保障房普遍都是以90平米以下小面积产品为主，西安今年将筹建1万套的配售型保障房，已有 3 个项目初步确定在每平方米 7500 元左右，位置也都还不错。而且现在二手房平台上，一室两室的挂牌量占到50%以上，也就意味着市场供应量大，导致去化周期更长。 所以饱和地段加上房龄时间较长，再加上已经淘汰的产品，我是建议你出掉的。你现在出即使没有21年价格高，我认为也回不去21年的价格了，但是比你买入时候的价格，我记得7千多单价，肯定还是有的赚的。