2024年第一季度结束了，一场颠覆性的楼市大剧，也正在悄然上演。
据《2024年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜》数据显示:今年一季度，百强房企销售操盘金额为7792.4亿元，同比降幅47.5%。这个数据，是过去6年以来的历史性新低。
而刚刚过去的3月份，30个重点城市的新房成交量同比下降了52%，与2023年4季度均值相比仍降23%，单月水平，也已处于历史低位。
与此同时，整个兰州楼市的状况，同样不容乐观。
据保顾数据显示：一季度，兰州新房成交面积68.4万㎡，同比下降32%，成交套数5862套，同比下降33%。3月份，兰州新房成交面积约40.3㎡，同比减少10%，剔除补签项目的影响，实际签约量其实仅有23.8万㎡。
而一季度兰州二手房成交面积约为30.2万㎡，同比增加29%，成交套数3389套，同比增加36%，新房与二手成交总套数为9251套，其中，二手房成交套数占比37%。3月份，兰州二手房成交套数1521套，同比增加50%，市场热度上升较为明显。
但据兰州市住房和城乡建设局的房屋交易网签备案数量统计显示：2024年第一季度，兰州市场上二手房的网签备案数，已经超过了一手房。
虽说两者的统计数据有所差异，但根据各方统计数据和市场情况，我们大概估算出了一个数据：2024年第一季度，兰州新房成交面积大概有60万方左右，而二手房的成交面积，大概占40万方左右。
总而言之，整个市场所传导出的状态是：兰州二手房市场正在逐渐取代新房，且成为整个楼市的主导力量……
尤其是今年3月，兰州二手房新增挂牌4549套，创历年挂牌新高，成交套数1521套，同比增加50%，成交量甚至攀升至历年高位。
而这种状况，实际上从去年就开始了，2023年二手挂牌量激增，月均新增挂牌量3346套，已经达到了近三年的最高。而今年，整个二手房市场分割新房市场份额的趋势，也变得愈发明显了。
倘若说今年一季度，兰州楼市有小阳春的话，那便是二手房的小阳春了。
剖析兰州二手房的交易结构，今年第一季度，兰州二手房成交的主力面积段为90㎡以下，占比几乎超过了一半，这其中，80㎡以下的占比约为30%左右，而90-100㎡的占比，则约为25%左右。
再从价格段上来看，兰州二手房主力总价段为80万元以下，也占了总成交的将近一半，其中，60万元以下的占3成以上，其余面积段占比相对稳定。
总的来看，整个兰州房地产市场第一季度的成交量，均集中在城关区，而次核心九州及大沙坪的成交量，也拉高了整体的成交数据。兰州主城市场份额占比64%，月度成交占比也稳定在70%以上。
当下，兰州二手房市场的总成交就是由100㎡以下、80万元以下的成交为主，也就是说，刚需，正在主导市场。
最让人感到竞争惨烈的是：兰州的刚需本来就在萎缩，而这仅剩不多的刚需中，还有一大把，被二手房市场给抢占了。
显然，兰州的二手房已经对新房产生了“挤出效应”。
而二手房能挤出新房，抢占市场的原因，大致有两点：其一是，二手房的跌价很明显；其二，就是兰州购房者的购买逻辑，已经发生了根本性的改变……
眼下，挂在网上的兰州二手房，倘若不是超低价，可能根本就没有人来看，卖家不血亏个十几万、甚至二十万的，都不能算诚心卖房，有的房子，挂出半年、一年都卖不出去的，也比比皆是。
可能一开始，兰州很多二手房房东还抱有幻想，心气儿也挺高。他们往往初始就会给自己的房子定个高价，然后开始一而再、再而三地调低挂牌价，这个过程中，交易周期不断拉长，他们“卖高价”的热情，也就被逐渐消耗掉了。
更何况，兰州二手房的定价与新房不同，新房在折扣优惠后，不可能再继续降价，而二手房业主的最低售价，都是根据自己的情况而定的。
一旦这部分房东的售房急迫度达到临界点，想要快速变现的时候，他们就会往死里降价，只为尽快出手。这才促成了二手房价格不断下降，从而导致以价换量的现状，不断持续……
一部分兰州房东听惯了中介口中低价交易的成功案例，再加上市场上确实有很多利于改善的政策出台，他们担心自己手里的房源老旧，再不卖出去，降价只会更猛、更难卖，从而急于抛售。
还有一部分二手房房东，可能近两年因为生意或工作失血过多，资金链紧张需要现金来补血的时候，自然也会选择疯狂甩卖。
种种现状，都助推了二手房不断低于市场价卖出的普遍现象。
眼下，兰州很大一部分二手房的房价，已经回调到新的低价格区间，甚至还有一些二手房源挂牌价格，不断刷新着同片区、甚至同小区的历史新低。
要知道，兰州人处在对就业、收入、消费和预期全面趋于谨慎的情况下，二手房的价格无疑更具性价比，且二手房所见及所得的优势，与新房延期交付、甚至烂尾等的现状相比，也形成了一个鲜明的比较。
而今，“房价只涨不跌”的预期已经被彻底打破，兰州的新房，也已经不再是过去那个具有绝对的话语权的主导者了。
更何况，对于在兰州就业、上学、结婚等产生的“不得不买”的一部分刚需来说，二手房所占据的生活及配套资源，也是相对成熟的。
这种情况下，一旦二手房的价格达到兰州刚需的心理价位，再加上一部分不得不买的纯刚需，让市场供需开始匹配的时候，自然就会导致二手房的市场表现，优于新房的市场表现。
但是，当二手房逐渐主导市场，且与新房之间的竞争越来越激烈时，兰州新房的去化，就会越来越难……
这种状况，就会近一步导致兰州新房的开发商只能持续卖“旧库存”，而他们拿地、开工、供应新房应的积极性，也只能不断下降。
不出意外的话，兰州楼市新一轮的降价促销潮，就快要来了。
其实最近，兰州有一部分企业的项目和团队，已经开始研究新的策略了。一旦销量下降，那大家共同选择的路径，就只有降价促销。
不论是直接降房价，还是间接送物业费、送装修、送家电、送车位等，本质都是一样的，大部分开发商首先要考虑的，就是要完成当下的任务总量，大家也只能这样走一步看一步，根本没有什么好的策略可以执行。
毕竟，整个兰州楼市，正面临着购房者需求及支付能力不足、且楼盘供给过剩、供给不匹配需求等问题。且这当中的每一个问题，都不是短期内能解决的了的。
更何况，兰州市场上的刚需、刚改的体量是有限的，他们的支付能力也很有限，当低价房源消化完毕，市场就只能再一次进入到新一轮的“积累需求”的过程当中。
而这，几乎就是一个死循环。也是需求端刺激政策“见效周期”越来越短的原因。
因此，今年3月底的国常会，再次强调“进一步优化房地产政策”，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。
而兰州，也在积极的配合当中。4月17日，兰州市住房和城乡建设局有公布了筛选确定的第三批符合融资支持条件的白名单项目共26个，调整整个房地产市场能够平稳健康的发展。
只不过，接下来兰州房地产行业的调整，将会是一个漫长的过程。而整个行业最差的时候，或许也还未到。
毕竟，兰州人的收入、就业、预期、消费等基本面，暂时没有什么较大的改观，那楼市的这种状况，也就还会持续下去。
或许，兰州房地产行业也只是刚步入下行调整阶段。但这换个调整期，实属正常，它有利于优化整个房地产行业的结构，同时也能让整个行业的未来，能够更加健康平稳的发展，这也是行业周期变动下的，一条必经之路。
而我们能做的，就是降低预期，接受现实。只要熬过低谷，繁花，便会自现。
