近段时间，楼市出现几个信号，给人一种楼市即将复苏、房价可能大涨的感觉。

然而事实真的是这样吗？

中国首席经济学家、论坛研究院院长、央行原统计司司长盛松成对于楼市未来5年走向的预测，其实就已经告诉我们答案。

首先，我们先来看看这几个信号。

第一个信号，之前文章提到的两个去库存的大招，分别是“1000亿的租赁住房贷款支持计划”以及“房票定向安置”。

根据现有的消息，青岛已经申请下来18.5亿，收购了2319套房。

此外，福州、济南、天津等城市也不甘落后，根据公开披露的数据显示，以上4座城市合计贷款40.86亿元。

在房票定向安置上，广州首当其冲。

《广州市城市更新专项规划》和《广州市城中村改造专项规划》两份文件中明确表示：探索房票安置政策机制。

根据一些报道或者中介的说法，两项政策涉及到的城市会越来越多，房子会越来越少，最后受供需的影响导致房价上涨。

第二个信号，部分城市出现了一些与当前市场环境截然相反的现象。

比如杭州出现了中介全款收房的现象。

根据钱江晚报的报道，一些中介寻找远低于市场价的房源进行收购，这里的“远低于”，是指达到银行评估价的7折。

就比如一位采荷的房东急于售房，挂牌价260万，近期有人联系他，出价220万，经过打听，得知对方是中介。

之所以出现这种情况，是因为杭州去年11月和12月的成交量，超过了前10个月的总和，其中学区房成交量增加明显，一部分人认为，今年的学区房有复苏的势头。

又或者是深圳，在2023年出现了福田的海德园、龙岗布吉信义金域半山三期、深房光明里以及深铁前海时代尊府4个日光盘。

这四个楼盘亮眼的表现，给人看到希望，看起来是欣欣向荣的模样。

第三个信号，今年1月的第二个周，部分城市二手房交易活跃。

根据中国网地产公布的数据：重点监测的10个城市，二手房成交量同比增长40.56%，环比增长36.98%。

按照其文章中的说法，二手房成交韧性持续彰显，静待政策持续发酵下，成交进一步走高。

单从这些信号来看，楼市的情况好像确实好了不少，可这是否意味着楼市已经到了触底反弹，即将起飞的地步呢？

接下来，我们一个个进行分析。

首先是去库存的两个大招。

不可否认，随着政策的落地和推进，很多城市令人头痛的高库存问题会有所缓解，可指望着完全把库存抹掉，这压根是不可能的。

再者说，收库存房转保障性租赁住房也好，房票定向安置也罢，目的都是以时间换空间，加快房地产转型，加快构建房地产发展新模式。

这样一来，可以让楼市尽早稳下来，也能尽早摆脱对房地产的依赖，而这也是高层对楼市的态度。

所以说嘛，指望这些政策来翻盘，可能性真的不大。

再来看看个别城市出现的反常现象。

前面提到过，杭州中介收购房产的目标是7折，然而大多数房东的售价只比市场价低10%。

说句比较难听的话，中介吃的就是急于出售的房东，而且将压得很低，未来卖出时，哪怕低于市场价20%，也是有的赚的，若房价真的上涨，那么赚的就更多了。

归根到底，其实就是“趁人之危”，吸房东的血，做一笔稳赚不亏的生意。

至于深圳的情况，则是以价换量，就比如深铁前海时代尊府这个项目，位置好大平层，房价有倒挂优势，甚至比二手房还合适，这种情况下，自然有人疯抢。

因此，把两座城市的特殊现象认为是楼市将要大兴的信号，显然是不合适的。

而二手房交易上涨，其原因与深圳日光盘的情况基本类似，还是以价换量。

二手房是现房，也不用因为开发商提心吊胆，价格上普遍比新房有优势，如果能跟房东磨一磨，成交价估计还会更低，这显然比新房更有性价比。

最后，看看盛松成对楼市的预测。

盛松成身居高位，曾经还是央行统计司司长，他对数据的掌握以及敏感性自然是高于我们的。

经济学家论坛上，他提出了3个观点：

1.房地产市场呈“L”型走势。

2.房地产行业从2021年下半年开始呈下行趋势，调整过程可能需要4~5年。

3.这次调整并不是周期性的，未来不会再次出现房地产带经济“起飞”的情况。

这里的“L”型走势，不能单纯地只看看房价，还包括商品房的销售情况。

现阶段，楼市还处于探底阶段，至于何时能到拐点并维持稳定，需要考虑两点。

一是去化周期是否处于合理区间范围，或者说是供需关系是否平衡。

二是保障房和商品房双轨制的运行情况如何，若运行得好，意味着“保障房解决基本居住，商品房追求高档满足改善住房”的新模式不再是空话。

对于调整周期，万科创始人王石与盛松成的观点类似，他认为需要3-5年。

确实，开发商负债、库存房等等，这些房地产行业已经出现的问题，并不是轻轻松松就能解决的，肯定需要足够的时间。

而周期性的观点就更不用多说了，国家努力地让房地产与经济发展脱钩，就算是脱不了钩，也要尽最大可能降低依赖度。

若是做到这一点，降低了楼市对经济发展的负面影响，更多资金流入到其他行业，从而加快其他行业发展。

不论是整体经济的角度，还是单独城市的角度，这种全面发展都是最为健康的，也是高层所期待的，因此不可能再出现楼市带飞经济的“盛况”。

那么为什么说盛松成的预测大概率是对的呢？

一是因为人口因素。根据统计局公布的最新数据，国内新生儿数量已经七连降，总人口则是两连降，而且降幅进一步扩大。

受到人口的制约，购房需求会逐步下降，市场规模也会变小，这给市场带来较大的下行压力。

然而我国作为一个吃人口优势的国家，政府断然不会任由人口继续降下去，当人口问题有所缓解，楼市下行压力也会跟着有所缓解，到时候也许就是“L”型的转折点。

二是因为前车之鉴。现在的楼市不景气，可想要楼市短期内恢复，其实还是有不少方法的，比如放开限购，舍弃“房住不炒”，让炒房客继续“嗨”起来。

可这样做，楼市泡沫变得更大，过去日本曾经遭受过泡沫破裂的冲击，造成的伤害可不小。

正因为有日本的前车之鉴，我们不会让这种情况发生，所以宁愿多花几年时间让楼市软着陆，也不愿意放任楼市继续扩张下去。

总而言之，今年的楼市还是处于调整期，但距离稳定会越来越近，在此期间，购房者的压力会减小不少。

当然了，鉴于部分热门城市在政策实施上更有前瞻性，能释放更多需求，所以有可能提前一步触底。

有购房计划的人要擦亮眼睛，但要切记，要从自身实际需求出发。