国内的楼市有没有泡沫？社会各界存在分歧，基层的民众觉得有泡沫，而多数专家和学者表示，泡沫并不大。对此，我们则认为，中国的楼市确实存在着泡沫，只是不同的城市，房价泡沫的程度不一样。像北上广深等一线城市存在的泡沫要更大一些，而二三线城市的房价泡沫要小一些。

实际上，国内房地产是否存在泡沫，从三个方面来分析：第一，房价与收入之比。按照国际惯例是家庭年收入的6-7倍。而现在国内二三线城市的房价与收入之比是20-25倍，而北上深等一线城市的房价收入之比则是40倍以上。这意味着，当地居民不吃不喝40年以上，才能买下一套商品房。一线城市的房价确实存在着较大的泡沫。

第二，房子的租售比。从目前来看，现在租房居住，确实要比买房更划算。以上海为例，租一套90多平米的二室一厅的房子，一年租金只要10万元。而像这样的一套房子的市场价值至少在6-700万之间。这意味着，房东如果是买房用于投资，至少要60-70年之后，才能收回成本。这样的投资回报率，还不如银行定期存款的利息收益。

第三，房企的负债率。数据显示，2023年上半年，富力、中交、阳光城、保利这几家房企的负债率分别高达123.3%、211.4%、166.59%和103.83%。房企的负债率之所以会这么高，主要是前些年疯狂扩张拿地所带来的债务雪球越滚越大。在这种情况下，国内房地产业肯定存在着较大的泡沫。

而面对房地产市场存在着较大的泡沫，经济学家马光远则表示：房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了，未来房子将会逐回归到居住属性。马光远的意思是，国内房地产泡沫已经无法支撑下去了，未来房价的趋势就是去投资化、逐步与回归居住属性，当地居民收入相挂钩。显然，马光远说出了未来房地产市场的大趋势。

而原央行副行长吴晓灵早就表示：人们在泡沫里狂欢的日子已经没有多少了，要做好退潮之后的准备了。这是每个国家、每个人都要面对的现实。与此同时，原银保监会主席郭树清也曾发出警告：房地产是我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

而以上这几位知名人士，都在告诉大家要随时做好房地产泡沫破裂的准备。只有正确认识当前的房地泡沫，才能采取应对措施。实际上，对于当前房地产市场的趋势，已经有3大信号出现。未来楼市的走势开始逐步明朗。

信号一：房价下跌的城市越来越多

全国各地房价下跌已经成为趋势。数据显示，4月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，二手房价格下跌城市已连续11个月超90城。此外，全国百城二手住宅平均价格为14975元/平方米，环比下跌0.75%，已连续24个月环比下跌。显然，目前国内各地的房价正处于调整的趋势之中，中短期内很难发生逆转。指望房地产泡沫能继续维持下去，永远不破裂，显然这也不太现实。

信号二：房地产市场的预期在下降

在经历了三年疫情之后，现在很多人收入减少或失业，不少家庭暂时搁置了买房计划。同时，人们越来越倾向于储蓄，而不是买房了。央行发布的数据显示，2024年一季度我国居民存款增加了8.56万亿人民币，人均增加存款约6114元。显然，现在人们并不看好房地产市场走势，预计房价会下跌，都把钱存进银行里面。而一旦人们对房地产市场的预期发生改变，未来房价下跌的趋势就非常明显了。

信号三：各种利好政策不断，效果却不理想

从去年开始，各地的救市利好政策从没有间断。先是多数城市都放开了限购、限售政策。同时，各家银行也纷纷下调存款利率。还有一些地方上调了公积金贷款额度上限，以鼓励刚需家庭买房。

尽管楼市利好消息不断，但还是没能逆转当前调整的趋势。现在各地房地产市场都呈现“量价齐跌”的局面。实际上，利好政策只能避免短期内楼市的大起大落，而不能改变当前楼市长期下跌的趋势。国内楼市长期调整的趋势已经明朗。