近两年，房地产市场备受关注，3月在大连春节房交会期间，大连各相关部门积极推动系列组合拳政策持续发力，一系列政策效果如何，当下如何看待房地产市场，如何构建房地产发展新模式。4月27日大连电视台《民生大连》的周末访谈专栏特邀贝壳找房大连站市场总监于洋、东北财经大学房地产开发与管理系副教授杨智璇，做客演播间，共同分享楼市话题。（以下节选部分为与贝壳大连站于洋的访谈内容）

一、在今年的大连春季房交会线下展会上，有政府购房补贴、品牌房企优惠、金融支持等丰富的活动，可谓是为购房者打造了一站式的购房体验，从贝壳找房的数据来看，整个3月份的市场成交情况及价格情况如何？

答：大连主城区3月的二手市场（不含旅普瓦），成交3283套，环比增长156.5%，同比下降21.4%，成交均价为12553元，环比增长3.2%，同比下降12.6%；3月的新房市场，住宅+别墅成交1142套（环比168.7%，同比-57.9%），成交均价约14134元（环比25.6%，同比1.3%）。整体比预期要好。

二、在成交的这些房源当中，刚性和改善性住房占了什么样的比例？

50平以下

50-70平

70-90平

90-110平

110-130

130以上

3月

16.40%

21.10%

28.50%

16.40%

8.50%

8.90%

环比

-2.50%

0

0

-1%

2.70%

0.50%

答：从数据看，110-130平的刚性改善成交占比趋势在提升，而小面积50平以下的成交占比在降低。

三、从这些数据来看，客户活跃度、房客增量呈现了什么变化和走势？小阳春整体显现了吗？

答：年后客户活跃度有较高的提升，贝壳平台线上客户咨询量环比提升50.6%，同比提升10.4%，咨询用户数排重后创新高，更多客户在关注市场。但我们也看到，虽然关注市场的用户在增加，但客户和业主在购房的过程中还是非常理性，3月的房源成交周期249天，客源成交周期59天，成交效率并没有与以往产生变化。

四、当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从供给看，住房“有没有”的问题已基本解决，但结构性不足问题仍然突出。这个问题在大连有吗？房地产市场怎么样才算供需平衡、结构合理？

答：当下我国城镇居民家庭住房自有率己达96％，基于贝壳的数据房客比1：5，存量房房客比超过1：6的时候，说明市场明显过热；房客比在1：4~6之间时，市场出于平稳状态；但是，一旦房客比低过1：4，那么即说明市场进入低迷状态。目前大连的比例在1：5，相对平稳。

3月市场新房成交占比不足28%，新房与二手已呈现明显的三七分。过去三年我国房地产销售量己经见顶回落。2022年，全国房地产销售规模出现历史最大调整，由“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。2023年度销售规模进一步降至“双12”。未来新增住房需求中枢回落到11亿平方米（11万套）。当前及潜在新房供应38亿平方米，去化周期约为3.5年，加上大量存量房供应，市场进入供过于求的阶段，房价总体回落，投资投机型需求减弱。

二手房与新房的供应、挂牌量与成交量的、新开工项目与存量项目、适龄可开发土储与新增土地供应，这些都是结构合理的范畴，我们需要尽量达成平衡供求关系，维持房价温和波动。

五、中央提出构建房地产发展新模式，新模式在理念上要始终坚持什么样的定位？为何以满足刚性和改善性需求为重点？

答：坚持“房地产健康发展+消除购房焦虑+消除对传统房地产模式的依赖”。

1、住房占我国家庭总资产的比重为60%-70％左右。我国人民最大的消费支出主要来自居住，占比达24.6％，我国居民部门的金融杠杆率为62%，房贷占家庭总负债的75.9％，过高的房价带来居民负担，加剧财富分配不均，社会焦虑日益加剧，对人才、消费和实体经济产生“挤出效应”。与中国式现代化的要求不符，不利于中国式现代的实现。

2、贝壳重点50城二手房交易中，三居及以上户型占49%，首次购房和改善需求占比为28%和72%。从需求结构上看，我国住房需求结构将从过去的“金字塔“型转向两头小中间大的”橄榄型“，底部首次置业群体规模缩小，中部改善换房需求增加，成为我国未来住房的中坚力量。

六、在建立房地产发展新模式的过程中，是否还应匹配和完善相关基础性制度，才能更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求？

答：在机制上， 一个是建立“人、房、地、钱”联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落；再一个，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式， 建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

在落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“ 这三大工程”。 房地产市场需要构建起“个性需求有市场，中间群体有支持，困难群众有保障”的多层次住房供应体系。

七、构建房地产新模式，会对大连的地产带来什么深远的影响？

答：租购并举——就是要打破“重售轻租”的市场结构以及购热租弱的需求结构，消除对住房租赁的制度性歧视，为居民营造出可以自由选择租赁或购买住房的市场环境。

由增量开发向存量经营转变，树立“房子为人服务"的理念，由好房子、到好社区到好城区。

① 健全住房专项维修金制度，保障资金规范使用，研宄建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

② 提升闲置和低效利用房屋资产管理水平，加大金融、财政、税收支持力度，支持盘活闲置房屋改建改造用于保障性住房和公共服务用房。

③完善存量房交易制度，加强存量房交易资金监管，建立健全存量房交易监管平台，实行交易全流程封闭式监管， 规范中介行业发展。

④迭代“好房”标准，通过增量新建方式提供户型更好、功能更全、配套更齐、服务更优的品质住房。

⑤建立“以人民对美好生活向往”为内涵的未来社区。提供绿色低碳的生活，满足人民对教育、医养、休闲、创业、艺术、交通等各方面的需求，推行数字化治理，倡导居民共同建设共同治理共同享受。