在中国，房子对国人而言具有举足轻重的地位，深受传统观念的影响，人们普遍视房子为成家立业的基石。在过去的二十年里，房子更是与户籍、教育、婚姻等关键要素紧密相连，使得购房成为民众的头等大事。这种浓厚的购房热情，也无形中促使房价持续攀升。

据统计，商品房市场历经二十载，其中过去十年的房价涨幅尤为显着。从2008年至2019年，全国平均房价从3800元飚升至接近9000元，涨幅高达2.4倍。而在北京、上海、深圳等一线城市，房价更是从1、2万元左右飚升至5、6万元，涨幅更是达到了惊人的5倍左右。

无可否认，随着越来越多的人通过购房实现财务自由，炒房囤房者亦纷纷加入购房行列，使得购房不仅仅是为了自住。然而，专家指出，当前房子供应已足够满足30亿人的居住需求，而我国现有人口仅为14亿，因此房子已呈现过剩态势。未来，房价可能因供大于求而逐渐下滑。此外，国家调控楼市的决心和力度加大，传统的“金九银十”旺季也显得黯淡无光。从短期到长期来看，尽管房价整体保持平稳，但上涨的动力似乎已明显减弱。

因此，当前楼市分化为两大主流观点：一派认为现在不宜购房，理由是房价已达历史高位，房子过剩，且出生率下滑，未来房子可能供过于求；另一派则坚持现在仍可放心购房，理由是建材成本、地价、施工费用等均在上涨，房价难以下跌，现在不购房未来可能更买不起。那么，面对这样的分歧，究竟应该“买房”还是“再观望”呢？在做出决策前，我们不妨深入了解楼市的四大现状及发展趋势。

第一，空置率水平相对较高，未来把闲置房产推向市场，房地产税、空置税出台是大势所趋。

正如前文所述，当前从整体上看，我国并不缺乏住房资源。根据国家统计局的数据，截至2018年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到了39平方米；同时，从户均套数来看，也超过了1.1套。然而，尽管总量看似足够，但实际情况是许多人被平均化了，这也是住房需求依然旺盛的一个原因。恒大经济研究院院长任泽平指出，最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房，这进一步说明了住房资源分配的不均衡性。此外，西南财经大学的一份报告也揭示了主要城市存在较高的空置率，大约在22%到26%之间。因此，在笔者看来，供需之间的不平衡是导致房价上涨的重要因素之一。随着存量房市场的逐渐形成，通过实施房地产税、空置税等措施，将闲置的房产推向市场，或许将成为未来的大势所趋。

第二，城镇化进入下半场，房地产市场出现分化，涨跌并存或是未来房地产市场的基本格局。

根据国家统计局的数据，截至2018年，我国常住人口城镇化率为58.52%，要达到发达国家75%的水平，预计还需15至20年的时间。这意味着未来还将有大约2亿人口进城。那么，这些新增人口将流向哪些城市呢？今年，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确指出要培育和发展都市圈、城市群，并逐步降低或放开大中城市的落户门槛和限制。因此，我们有理由相信，未来新增人口的80%很可能会流向经济发达、就业机会丰富的都市圈。在这些地区，房价整体仍有望保持稳中有涨的趋势。相反，对于那些人口流出、就业机会相对较少的城市，房价可能会逐渐失去支撑。随着楼市的持续分化，涨跌并存或许将成为未来房价的基本格局。

第三，居民杠杆率水平较高，稳步去杠杆成为调控目标，未来房价大涨的空间和概率不断降低。

从2008年至2018年，我国居民杠杆率显著上升了35.3%。数据还显示，目前家庭财富的77%集中在房地产上，而金融资产仅占23%。这一事实，相信广大民众都深有体会。过去十多年间，受房价持续上涨观念的影响，许多家庭无论资金状况如何都热衷于购房，使得房产成为家庭的主要消费品之一，家庭的财富也与房产紧密捆绑。然而，这也导致未来许多家庭在财务上难以再承担购房的压力，即便有能力购买，也可能难以承担房贷的还款负担。

此外，当前房地产市场已趋于饱和，大部分有购房需求的人已经完成了购房，市场需求正在逐渐减弱。同时，在推动经济脱虚向实和稳步去杠杆的调控背景下，炒房者也难以再像过去那样投机取巧。因此，未来房价大幅上涨的可能性正在不断减小，像过去那样几倍翻涨的情况更是不太可能实现。

综合以上三个方面分析，楼市调控放松的可能性相对较小。首先，由于空置率较高导致住房资源分布不均，需要通过实施房地产税等措施，将闲置的房产推向市场，以满足人们的住房需求。其次，随着房地产市场的分化现象日益明显，如果全面松绑调控，热点城市的房价很可能会出现反弹，因此调控不可能半途而废。最后，大量资金用于购房，对其他消费产生了挤压效应，不利于消费对国民经济的拉动作用。

因此，笔者认为，未来楼市可能将告别周期性的剧烈波动，进入相对稳定的长期周期。对此，中国社科院世界经济研究所的肖立晟也持有相似观点，他认为楼市周期的持续时间将逐渐从短期的3、5年过渡到中长期的7、8年，甚至可能达到10年以上的超长期。这意味着楼市将呈现出更为平稳的发展趋势。

通过前文的分析，我们可以得出一个结论：随着短期调控逐渐过渡至房地产长效机制，未来楼市整体将以稳定为主导，房价的大幅波动可能性较小。因此，对于普通刚需购房者而言，如果资金充裕且有明确的住房需求，可以秉持早买早住的原则，在遇到合适的房源时可以考虑入手。以当前阶段为例，2019年以来，由于房企融资渠道收紧，开发商普遍面临资金回笼的压力，不少楼盘纷纷推出打折促销活动，这确实为购房者提供了一个难得的“捡漏”机会。

然而，对于计划长期投资的购房者来说，需要警惕的是，闭眼买房的时代已经过去。随着楼市的分化趋势日益明显，投资者应更加审慎地选择具有较大投资价值的城市或地段。都市圈等发展潜力较大的区域，以及临近学校、地铁、商圈等优质地段的楼盘，应成为优先考虑的对象。在购房决策中，理性和审慎将是关键。

在笔者看来，对于经济能力有限的购房者来说，不必急于通过加杠杆购房。考虑到稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，未来房价极可能维持平稳或微涨态势。因此，动用多方资源急于购房并非明智之举。从更长远的角度看，盲目负债可能会带来不必要的风险。

值得一提的是，国家正在积极推进租赁市场的发展。这不仅体现在要求开发商在拿地时自持一定比例用于配建租赁住房或共有产权住房，还体现在租赁立法和租购同权的快速推进。未来，租房和买房在教育、医疗等基本公共服务方面的“同权”门槛有望进一步降低。这意味着，随着租售并举时代的到来，租房市场的优势将逐渐显现，买房与租房之间的区别也将日趋模糊。