# 大背景趋势

2023年全国保租房筹建进度已完成目标的72%，随着各地租赁专项用地建设项目建成投产，租赁社区逐步成为住房租赁市场的核心组成单元，租赁客户也发生了成倍数的增长，长租公寓也从单一零散的居住公寓，逐步走向独立完整的超级社区形式。随着大中型租赁社区形态成为市场主流，引导着租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展。

租赁社区由于体量较大，其商业配套更具想象力。一些租赁社区商业积极尝试“多种业态、多项服务”，除了提供商品销售服务外，还增加了便民服务，不仅能满足住户生活需求，还能辐射周边，融入城市肌理，引导产、城、人融合。

上海作为投入大量地块作为R4租赁住房用地的城市，近两年进入供应井喷期，大型租赁社区房源量供应超5万间；浦发有家·康涵社区位于浦东新区浦三路4800弄，共有10栋高层公寓、1栋商业配套组成，供1451套租赁住房。在社区内部设计了功能多样的公共服务配套，包含4000㎡社区商业、24小时便利店、邻里娱乐、活力充电、社区文化等社群功能，也为周边客群提供会客交流与生活放松的便捷去处，社区内部也会不定期举办社群活动，为青年人提供交流平台。

“西部乐巢·中岚居”位于上海区普陀区岚皋路99弄，由普陀区区属国企上海西部企业（集团）有限公司投资新建。项目地理位置优越，地铁上盖，提供1352套精装房源，是普陀区首个R4用地新建纯租赁大社区；在这里，住户既能享受繁华都市的便利，又可以远离喧嚣，享受宁静优质的“烟火气”居住体验，项目包含了自持运营超4500㎡的商业配套。

中型社区也越来越多地与商业融合，例如，宁波南门街道的兴宁桥西站保租房项目，为海曙区首个轨道交通TOD保障性租赁住房项目，总投资约35957万元，提供保障房约313套（间）。为租住的新市民、青年人打造复合商务办公、综合商业和居住社交等综合服务配套，实现“下楼就是地铁站，出门就有综合配套”的TOD新场景。

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# 构建区域“新肌理”

社区商业的定义有很多，大致总结为：这些扎根在社区、目标客户面向社区居民、服务半径在3公里以内的店，所形成的商业形态就是“社区商业”。业态设置也有较强的针对性。

社区商业根据市场实际需求配置，除了满足住户日常生活需求，还能为租客提供便捷生活。在前期去化阶段也是吸引租客的一大产品亮点，两者相辅相成；无论是从提升住户生活的获得感和幸福感角度，还是从商业资产价值提升的角度，亦或是从拉动第三产业发展的角度，租赁社区商业的存在是十分必要的。

租赁社区的商业应该与传统购物商场有直接的差异化，应该是更为轻松的、精致的、亲和的商业模式。以往主流商业配套更多聚焦在CBD商业区，但随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局逐步走到前台，成为一个可挖掘的蓝海；

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传统的社区商业多数是小规模化的，针对性强，经营方式也是趋于年轻化能够满足年轻人喜好。例如精酿酒吧，SPA按摩、奶茶店、个性的小餐馆、游戏体验中心等等。但是一个好的空间设计更会为这些店铺添砖加瓦，一个较为成功的业态一定是注重设计本身的，封闭式商业与开放式商业的规划模式也是大相径庭的。

举例上海城开·莘社区项目，为了最大化利用城市资源，在空间打造方面，租赁商业体从南、北、西三个界面打开，实现社区与周边环境的链接，提供周边客群进入到社区的客观条件，打造多重生活场景；沿街商业采用两层高的架空处理，形成可穿越的开放街区。建筑以“盒”的形态漂浮与街区之上，街区内部围合形成半开放的内庭空间，打造功能灵活的社交生活场景。

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利用开放步行广场与社区商务中心形成功能上的链接，也是衔接城市空间与居住社区的软过渡。大踏步的台阶融合活泼的涂鸦与树阵景观，营造松弛而随意的游逛感受，引导人群向上探索，将商业空间有机的串联起来，结合餐饮、生活方式、运动等不同的业态，营造生活化的商业场景。

半开放的商业内形成多功能运动场地，利用东北角受地铁限制的边角空间，以综合运动中心的形式，提供室内游泳池、篮球馆、羽毛球馆、足球场等专业运动场地，形成丰富的社区运动场景。

重视塑造空间融合，将自然场景与商业场景融合，将建筑与景观融合，打造优美惬意的复合型社区商业环境，营造室内外融合的游逛感，不仅促成城市新肌理的交流融合，也有利于提升社区的运营效率。

# 下一个风口

随着经济的发展，消费观念的改变，长租公寓也正逐渐被越来越多城市居住群体选择，社区商业配套必然会成为重点打造的方向。

比如龙湖集团在创业30周年产品升维分享会上，活力街区“欢肆”产品线正式亮相。在介绍中，长租公寓业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量，已明确四条产品线，分别为长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”。“欢肆”是一个高度集成和复合的多元化产品，项目融合品质公寓+活力街区，通常由2-3万平方米的公寓，以及1-3万平方米的街区式商业混合而成。旨在为“Z时代”年轻人，提供集聚温暖居所、丰富美食、多元体验及同好圈层的城市资源聚落，打造不一样的全新租住生活体验。“欢肆”产品线的推出代表不同产品业态之间形成相互支持，相互协调，共同为租赁住房发展构建良性循环。

在商业业态打造方面，针对不同招商情况，会逐步标签化。引入711便利店、药店、仓储折扣店、超市等零售商业配套，形成“零售”标签；打造极具小资情调的咖啡店、特色餐饮等商业服务配套，形成“餐饮”标签；租赁社区内提供室内游泳池、篮球馆、羽毛球馆、足球馆等多个运动场所，形成“运动”标签；随着“它”经济的蓬勃发展，发展关于宠物各类的商业体的延伸，为社区增添“宠物”标签。

打造区域特色，引进针对性产业体，差异化圈层聚落，将最大程度地弱化租房的“临时感”，增添更多的“仪式感”，为年轻人营造家的归属感。当社区商业完成满级修炼后，项目溢价与商业租金也将有更多的想象空间，必然成为租赁社区的另一大收入来源。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Date Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦