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重要会议，仍在进行！
今日早间，2024年度首份“政府工作报告”发布。开年这份报告，既是对过去一年发展成果的总结，也会给新的一年设下目标，锚定方向。
这份工作报告的体量庞大，涉及经济、就业、产业、房地产等。
今年给足了房地产画面，“三重定调”就是为了指引楼市大方向。
壹丨目标5% 印钞不得停
报告开篇，便回顾了2023年的发展成果——
全年经济社会发展主要目标任务圆满完成
去年制定的GDP目标是5%左右，实际增速5.2%，圆满完成
今年与去年无异，GDP目标仍定在了5%左右。这一增速目标是相对适中的，不紧不慢，继续向市场传递正向修复的宏观预期。
同时，也意味着宏观补给政策不能停。
在过去这两个月，宏观政策踩足了油门，且多围绕房地产市场展开。
诸如上个月的降准与降息，力度是往期的两倍都不止，尤其是五年期LPR25bp的下调，针对房地产市场定向放水，进一步压缩置业成本，引导需求上车。
各地方+银行建立“房地产融资机制”，据机构测算，预计会为房地产行业带来一万亿，甚至1.5万亿的新增融资贷款。整个2023年，全国的新增开发贷款只有可怜的2000亿元，可见决心有多强。
最后，针对全社会的投资印钞，今年同样只多不少。
赤字率目标定在了3%，与往年一致，但2023年实际赤字率来到了3.8%以上，今年突破赤字率显然也做好了准备。
政府将亲自下场，一般公共预算支出规模28.5万亿元、比上年增加1.1万亿元。拟安排地方政府专项债券3.9万亿元、比上年增加1000亿元，支出双双增加，其目的就是为了拉动经济。
今年报告中还提及了“促进社会综合融资成本稳中有降”，也就是说，后续还有降息的空间，开年五年期的25个bp，看来只是前菜。
贰丨再次定调房地产
工作报告中，关于房地产的表述如下：
第一，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。
这则表述强调了房地产及连带债务的风险，从趋势看，商品房销量2021年达到峰值17.94亿平米，随后两连降，2023年只有11.17亿平米，已经比14年、15年还要差。
任由销量继续滑坡，地方“撑场”的城投债务、中小银行开发贷/房贷，都面临着呆账坏账的局面。
这次等同于将房地产与金融大局维稳画上等号，宽松政策还得接着出，北上核心区域的松绑大抵是不远了。
第二，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
这则表述是针对房企的，从“三道红线”再到“纾困白名单”，态度的180度转向，不仅是房地产行业问题，更是民生议题的疮疤，近来万科再度被冲上热搜，就说明“保房企、保交付”的工作依旧要做。
第三，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
这则表述近期见了很多遍，比如“发展新模式”，便是住房双轨制，2024年会是保障房建设与入市的开局之年，也被纳入“三大工程”，是撬动资金进入房地产行业的重要渠道。
除此之外，有一点新表述值得关注，即“多样化改善性住房需求”。
之前高层总说“满足刚需、改善需求”，目前在“改善”前加了“多样性”，搭配表述中的“完善商品房相关基础性制度”，今年楼市的政策一定会发生巨变。
限墅、限价、限购等，针对高端房产的限制类政策一定会逐步退场，广州目前已经取消了120平米以上住宅的限购就是政策的吹风前哨，未来跟进的城市会越来越多。
而这也一定会反馈在土地与产品开发上，土地低密低容是趋势，产品越做越精同样是趋势，改善类产品会更大主流，同时也会更加内卷，用产品力撬动置换需求，才是市场逻辑下的经营之道。
有宽松政策，再搭配“好房子”，才能引导中高产家庭在房产置换中带动消费。
叁丨一些积极的变化
随着宽松政策的时间发酵，房地产市场总归溅起了水花。根据机构发布的数据，土地市场有所回温，溢价率二连涨，杭州、合肥为首的二线城市接连拍出高溢价率地块，本地民企积极参与其中，算是许久未见的好消息。
其次是香港的全面“撤辣”，瞬时门户大开，引得不少内地富豪前去购房。从香港的瞬时火热不经感慨，决策层想要救市，最忌讳的就是拖拖拉拉不够果敢，不是没有需求和资金，只是政策还没到底。
全国重点城市也有了眉目，在贝壳统计的“周带看量”数据上，武汉涨幅154.3%，成都597.2%，西安258.6%，杭州338.3%，合肥159.7%。珠海227.4%，济南129.9%......
挂牌量也在随之减少，深圳二手房少了1万套、无锡少了2万、东莞少了3万。数据端的转向，反应出买卖双方的心态变化，情绪的发酵才有可能带来实质回暖的动向。
西安市场中，沉寂多时的中介们也开始刷屏，“西安单日成交近300套”，朋友圈里喜报连连，就看这轮行情的含金量如何，能够延续有待观察。
为了给楼市降温，足足用了三年时间，那对应的回暖也是，各种积极信号传导到销量上涨，至少还需3个月左右的时间，房价反弹需要的时间更久，过程中还有思考时间，但方向不能看错。
