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上周五，央行宣布多项房地产政策调整，首套房首付比例降至15%的历史最低，取消全国范围的商贷利率政策下限，公积金利率也降至历史最低的2.85%，史上最宽松的购房政策成为了大家关注的焦点。其实，这些都是落实五一节前中央政治局会议的一段话：结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。如果说信贷政策调整、以及各地调整限购政策，更多的是落实消化存量的话，那么优化增量住房又是什么呢？构建房地产发展新模式又是什么？其实，这方面的探索和试点已经在进行了。今年3月，位于昌平区中关村生命科学园三期的一个地块土拍交易，引发了大家的广泛关注，因为这是首个带规划方案入市的地块。在这个地块的土拍文件中明确要求，这个新房项目的规划设计方案要选择全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖作品。【京房字】了解到，生命科学园三期这个项目案名刚刚公布为“龙湖•观萃”，并已经选定了这次大赛中北京住宅院提交设计的方案——生活协奏曲。由于首次全国“好房子”设计大赛仅有2个赛题地块，另一个位于南京的赛题地块尚未入市供应，因此生命科学园这个项目将成为全国首个“好房子”落地的项目，这对将来的新房的供应和建设都将有重大的引导意义。

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“好房子”究竟是什么？和我们普通人有什么关系？国家为什么要推进“好房子”的规划建设？面对我国的房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。去年11月，住建部部长倪虹详细解读了这个新模式，其中首要的就是始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上更好的房子。再从好房子到好小区、好社区、好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，为人民群众创造高品质的生活空间。因此，推进“好房子”建设成为了住建部的重点工作。在这个背景下，去年下半年，住建部指导中国勘察设计协会组织开展了“全国首届‘好房子’设计大赛”。在这项大赛中，选择了北京和南京这一南一北的两个重要城市，并各自选定一个赛题地块。而北京最终选定的就是生命科学园三期地块。今年3月，这个地块迎来土拍，在土拍文件中就明确规定拿地的开发商需在好房子一等奖方案中选择其一进行优化建设，这也是在全国首创了“真题、真赛、真建”的模式。“好房子”就是从人民群众对优质住房的新期待这一需求端为目标，通过相关政策推动住宅设计水平与居住品质的提高，对于购房者来说，从根本上保障了社区品质和居住舒适性，让老百姓能用合适的价格住上称心如意的好房、新房。所以能被列入房地产发展新模式中，意义重大。

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这次的“好房子”设计大赛规格非常高，不止是北京，还有很多外地的知名设计院也都参加了。仅仅是北京这个赛题项目，就有176个方案参选，评委组由36位全国住宅建筑领域的专家组成，2位院士、5位全国工程勘察设计大师领衔，最终评选出了7个一等奖方案。生命科学园三期地块3月土拍最终竞价到地价上限，现场摇号由石家庄创世纪摇中。上月龙湖加入合作开发，项目由龙湖操盘。据了解，该项目已经选定一等奖中的【生活协奏曲】方案，并进行了完善和深化。上周，在相关部门举行的该项目规划设计方案评审会上，由全国勘察设计大师领衔的专家组，对于项目深化后的设计方案给予了高度评价，一致认为是在获奖方案基础上的又一次提升。“好房子”就是让群众住上品质更好的房子，那么究竟“好房子”会好在哪里？将来的居住品质和体验会有什么不同？我们可以通过最终选定的方案来看看。

其中最大的一个亮点就是鼓励设置大尺度错层阳台。阳台是在南方比较多见，在北方近些年很少见的建筑设计。但实际上，一个有阳台的房子，不仅能满足日常晾晒衣物的需求，而且会带来不一样的居住体验。就像最近上映的电视剧“城中之城”，男女主在阳台上品酒聊天，这种感觉将来不仅是上海，北京也能有了。这次土拍文件中提出，可以结合北方气候特点合理设置阳台。阳台建筑面积不超过住宅总建筑面积8%，进深不得超过1.5米。可别小看了这8%，摊到每套房子上，那也是不小的面积。据了解，这个项目最大的阳台面积接近20平米，而且根据建筑规范，这种外挂式的阳台是不计入建筑面积的，这对于购房者来说相当于被赠送了20平米面积。

在选定的方案中可以看到，每户都设置了户外阳台，而且属于奇偶式阳台，即各户的阳台是错落设置的，既美观，又能减少楼上阳台的影响和舒适感。这样的奇偶阳台的设计，以及超大面积的赠送，在北部片区还是头一次。其次，在土拍文件中还明确鼓励建设单位在建筑底层局部设置架空层，而7个一等奖方案中，大部分也都据此规划设计了架空层。

架空层这种方式在北方并不多见，所以大家可能还比较陌生，架空层指的是建筑物内部或外部故意设计的悬浮空间，简单来说，就是一层并不盖房子，而是空的。架空层的好处很多，它可以给建筑一种轻盈感和美感，可以改善建筑的自然通风和采光条件，还能有效地分流人流，提高空间使用效率。为了防止像南京电动车火灾那样的安全隐患，此次北京在土拍文件中明确提出，架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。而在“龙湖•观萃”的设计方案中，提出了一个泛会所的概念，也就是将生活功能延伸到架空层这样开放的区域，不但利用架空层设计了各种功能的公共空间，而且还户外空间渗透使用。

像健身房、亲子空间、书吧、酒廊水吧等都有可能出现在未来的社区里。

可以说，在这里架空层不再是空荡荡的浪费、或者乱糟糟的停车区，而是成为了小区高档“会所”，各年龄段的居民都可以找到合适的活动空间。最后，政府还鼓励在小区内设置风雨连廊，这是在小区场地内设置有顶盖的走廊，用于连接相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互衔接。

这种连廊大家在古建筑里经常见到，比如颐和园，它不但可以作为居民的休闲场所，而且在风雨天气时还能方便居民出行。架空层和风雨连廊这两个创新，在北京还是极为罕见的，在海淀北、昌平南这个片区，也是首次出现。

小区的东南侧和西侧还分别设置了两个总面积超13000平的公园，据悉很可能会同时出现城市森林、运动健身、亲子乐园等特色空间，与相邻的滨水公园和城市绿地相连。社区内部还自带一所高标准12班幼儿园，享受目送式教育服务。还有一个非常贴近生活的设计，就是根据北京的气候特点，冬季西北风比较凛冽寒冷，夏天东南季风比较舒服，所以小区在西北侧采用了板楼的围合建筑形态，东南侧则是塔式开敞的建筑形态，使小区冬暖夏凉，还节能环保。

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前面说到“好房子”不仅仅是好房子、好社区的概念，进而还要推及至好街区，好城市，整体提高居民的宜居度和幸福感。这也是全北京每年要供应数十个新地块，为什么唯一的“好房子”赛题地块选在了中关村生命科学园三期的重要原因。正在建设的中关村生命科学园三期，是当下生命科学园乃至中关村科学园的发展重点。而“龙湖•观萃”位于的CP01-0601街区，则是生命科学园三期的核心发展区域。

近年来，生命科学园片区的关注度非常高。上月发布的《中关村世界领先科技园区建设方案（2024—2027年）》中，中关村生命科学园划入了中关村3.0产业核心圈。中关村生命科学园汇集了国家蛋白质科学中心等一批国家级平台、北京生命科学研究所、北京脑科学与类脑研究中心等一批重点研发机构、以及科兴生物等600多家创新型医药健康企业。在超强产业落地的同时，也带动了各方面大型项目落地，使得生命科学园片区的配套也非常完善。最值得一提的就是项目周边的轨道交通，其中包含19号线二期北延线规划、市郊铁路S2号线东北环线和13号线拆分改造工程。东北环线可以说是市郊铁路中关注度最高的，因为它连通了中关村生命科学园、回天地区、望京、朝阳站、CBD等重点功能区，它北起昌平区南口站，南至CBD核心区光华路站S2号线东北环线共设车站15座，其中新建9座，分别为沙河北、生命谷、新龙泽、立水桥、北苑、酒仙桥、石佛营东、四惠、光华路。改造既有站6座，分别为北京朝阳站、望京、霍营、沙河、昌平、南口。其中生命谷站就位于龙湖•观萃南侧约800米处。而生命谷站还将是一个双轨交汇点。就在上月底公示的地铁19号线二期一体化规划方案显示，19号线二期北延南起牡丹园站，途径北沙滩站、上清桥南站、上清桥站、西三旗站、新龙泽站，生命科学园南站，通过北延联络线最终到达生命谷站。

19号线是一条贯穿北京南北的地铁快线，与地铁普线不同，它的运行速度非常快。从目前最北端的海淀区牡丹园站，到最南端丰台的新宫站只需要24分钟。从目前的进展看，19号线二期很有可能明年就能开工建设。

19号线二期通车后，从“龙湖•观萃”附近的生命谷站，乘坐4站就可以到达海淀的清河小营，8站就能到北三环，9站到北二环，非常便捷。而且生命谷站还可以乘坐东北环线，直接通达望京、CBD等重点功能区。地铁13号线的拆分改造目前正在紧张建设中，拆分后的13A和13B将与19号线北延线在新龙泽站交汇换乘，连接后厂村软件园等产业区与天通苑等核心居住区。除了上述线路外，项目南侧已有昌平线生命科学园现状站并近邻地铁8号线朱辛庄站，可以说未来龙湖•观萃所在的位置最不缺的就是轨道交通。商业方面，完善的商业配套本身就是昌平南这个片区的优势，上月，位于昌平线生命科学园站旁的“超极合生汇”又投入运营，将近50万平米的超大体量。教育方面，地块西侧600米左右（图中红圈区域），已经确定将规划建设北师大直属生命谷九年一贯制学校。这个学校的规模非常大，占地6万多平米，比普通的一个住宅小区还要大，设54个班。北师大附中、北师大附属实验中学和北师大二附中等都是北京赫赫有名的名校，相信未来随着高知产业人群的入住，教育水平肯定还是很有保证的。

医疗方面，周边1公里范围内有北京大学国际医院等。不用太久，首个“好房子”就将落地建设和销售，这对于未来商品住房新房来说，有很大的示范意义。换句话说，从这个项目，也能看到或居住感受到未来咱们国家的“好房子”是什么样。而从这次发布的案名来看，这在龙湖以往的产品线中还从未出现过。这是要在这个项目打造全新高端产品线，本身龙湖就是以产品力见长，擅长打造高端小区，因此“好房子”的规划设计，在本身就以产品力见长、擅长打造高端小区的龙湖的手上发挥，会成为今年北京北部片区非常值得期待的一个项目。目前项目位于朱辛庄TBD的城市展厅已经开放，自己也可以去现场看看“好房子”究竟什么样。