深圳的"商改住”就像是把商业用地拼了当乐高

但还是两极分化的状态 核心区改住宅既能解新房荒、又能捞钱，本质上是应对商办过剩、住宅短缺和财政压力的综合策略，整体向好👌🏻 [一R]商办市场饱和倒逼转型 深圳写字楼空置率长期高于20%，原规划过度倾向商办用地（如宝中、妈湾法定图则商办占比超70%），调整用地性质可盘活低效土地[蹲后续H] [二R]市场影响 ①短期情绪修复：2025年Q1新房去化周期降至8个月，新增供应有助于缓解购房焦虑，尤其改善型需求（200㎡+户型占比提升至35%）。 ②长期供需平衡 核心区安全垫：前海、深圳湾等区域住宅用地占比仍低于15%，新增供应难改稀缺性。例如深超总片区住宅容积率控制在3.0以下，避免过度开发。 郊区风险累积：沙井、燕罗等外围区域60万㎡住宅增量可能加剧内卷 ③产品结构升级 “商改住”地块多附带高容积率（5.5-6.0）、小面积限制（宝中地块要求70㎡以下户型占比30%），将推动“豪宅刚需化”产品创新 [三R]警惕“伪核心区” 和供需关系 当前深圳“商改住”本质是土地供给侧改革，短期可稳定市场预期，但需关注2025年Q2土地集中出让后的去化压力[彩虹R]避免纯概念炒作片区、选居住舒适度高、有“硬配套”背书的新盘