闲谈|南京合理房价应该是多少？收入租售比

🌿南京的合理房价是多少？平均收入要供得起平均房价，本地经济好，那房子的居住属性就强，房价就要高。收入水平低，房价是不是就要低才合理，即房价收入比，简单理解，家庭的平均收入，不吃不喝多少年可买一套房。 🌿该指标在全球都可衡量当地房价的高低，国际通用标准是4到6年。采用该标准，那我们都是两倍以上的泡沫。那考虑自有国情，房价收入比应是多少？世银98年对96个地区统计资料显示，家庭收入在999美元以下的国家，房价收入比为13.2，收入在3000-3999美元的国家，房价收入比为9，收入在1万美元上的国家，房价收入比为5.6。收入水平越高，房价收入比的标准就越低，发达国家工资较高，在房产上花销的占比就较少。 🌿作为人均可支配收入在5000多美元的国家，我们的房价收比在10左右更为合理。房子寿命约50年，但真正的居住价值约30年，也可以说房子的真实价值约30年。普通家庭除去开销，1/3的收入来供养房子。30年收入的1/3，也就是10年。 🌿再用租售比来验证结论。国际通用租售比范围在1：300-1：200之间。考虑我们没有房产税，合理范围应在1：600到1：400之间。以南京举例，南京23年人均可支配收入7.2万，家庭约21.6万，10年是216万。那在南京买一套房的合理价格就是216万，人均居住面积约42m²。因大城市房价高，通常居住面积会小很多，参考90m²。 🌿那南京的合理房价是216/90=2.4万/m²。考虑南京主城房龄约20年以上，二手房均价在该基础上打7折，主城二手房合理均价应为1.68万/m²。目前南京的平均租金为41元/平/月，租售比=41/16800，即1比410。计算数值在范围内偏高，主要和财务分配问题有关，我们以间接税为主，导致财产性的收入高于劳动性收入。在房产这里就是租金有点贵，大家的收入有点低，所以租售比高一些。 🌿上述可用于解释，为什么大家总说，提高消费或是买房的前提是要提高收入。判断买的房子是否房价合理还需参考货币层面和房子本身属性单独判断，笔记本身是希望能看得进去的人在南京买房更为理性的看待问题，而不是听风就是雨。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光