南京楼市房价趋势展望二手房篇（三联上篇）

🌿在南京想买房或者是观望房地产市场的薯宝。三联笔记主题：中国房地产中长期展望。结合近期高盛近期的行业研报，分三篇笔记详细阐述二手房、新房以及对比2018年关税战对房地产市场的影响。 🌿关于关税战。当年的关税战博弈是影响房地产市场的企稳之路，但不会逆转房地产市场企稳的发展。并不会颠覆楼市，而只是延缓了房地产市场企稳的时间。在房价企稳时间的预判上，高盛做了下修。原来高盛预判是2025年年末，整体一线城市的房价企稳。现在预判的时间下修6个月到12个月至2026年年底。23年笔记做过相关预判，定在25年6月及26年，过往笔记可查。 🌿关于房价触底的判断的标准，前面笔记通过收入/租售比，以及国债利率、LPR利率结合测算。也就是大家的预期收入，以及租金回报和房贷利率三者达到一个平衡点时，房价容易企稳，简单理解：10年期国债利率≈年租金/房价≈LPR利率。当前南京主城部分老房以及桥北等位置，确实出现了房价超跌的情况，和预期呈正相关。同时，一些高能级板块，还是有比较大的差距，目前出现过补跌的情况，高能级板块需搭配高质量产品才能走的更远，这点需牢记，切勿板块信仰。 🌿未来，二手房成交价与挂牌价之间的差值会逐渐走扩。也就是买卖双方的议价难度会加大。在卖方的挂牌价的基础上，买家可能愿意出到的价格更低，那么这个差值就会逐渐的走扩。如果说业主想要尽快出手，那么可能降价，从新玄武的玄武公馆98平1月份305万的成交价可以看出，后续成交价也基本接近当初的砸盘价。 🌿因此，高盛下调了二手房在2025-2027年的成交规模，下修幅度是预判会下降13%。房价层面，高盛认为有2%的下降空间。该2%它对比的口径是统计局的口径，如果说按照统计局的口径，我们的房价从高点下落到现在也只下降了十几个点，低于20%，所以该2%不仅仅是2%。个人预判今年南京整体房价跌幅存在5%的空间，不过今年二手房房价好在，并不是整体下跌，存在小幅涨价、横盘以及拖后腿的小区。横向对比，多议价是今年买家的重中之重。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光