四川成都，一男子在装修时，将自家的阳台封了起来，结果被物业要求立即拆除。男子认为物业无权干涉业主的家事，于是未予理会。怎料，物业竟将男子诉至法院，更让人意想不到的是，一审男子败诉。男子不服，提起上诉。 2024年春天，成都市中级人民法院的法庭上，一起看似普通的物业纠纷案件正在进行二审。站在被告席上的高先生神情严肃，他正在向法官陈述自己封闭阳台的理由。这起纠纷的源头要追溯到2020年底，当时高先生刚刚在成都某小区购入一套位于28楼的住房。 这套房子面积超过100平方米，总价两百余万元。选择这套房子时，高先生特别看中它的地理位置和居住环境。然而，交房后他才发现，这套靠近马路的房子存在着一些令人困扰的问题。开放式的阳台设计让室内不得安宁，马路上的噪音和灰尘让这个本该是享受生活的空间变得难以使用。 在实地走访小区时，高先生注意到，整个小区只有1至4幢楼的阳台是全封闭式的，其他楼栋都保持着开放式设计。这种参差不齐的设计让他产生了疑惑，同时也看到了改造的可能性。为了解决居住困扰，高先生开始着手准备封闭阳台的方案。 在正式动工之前，高先生做了充分的准备工作。他多次走访已经封闭阳台的业主，详细询问了施工过程中的注意事项和使用体验。同时，他还特意找来专业的设计师，仔细研究了1至4幢楼的阳台封闭方案，希望在保证美观的同时也能确保工程质量。 设计师在实地考察后，为高先生制定了一套与现有封闭阳台在视觉上完全统一的方案。从材质选择到色彩搭配，都严格参照了已有的封闭式阳台标准，确保改造后不会破坏小区的整体美观。 然而，就在高先生准备开始施工时，物业公司突然提出了异议。物业工作人员向高先生出示了一份《小区临时管理规约》，这份在购房时签署的文件中明确规定，封闭阳台需要经过全体业主的投票表决，且需要达到特定的赞同比例才能实施。 这个意外的发现让事情变得复杂起来。虽然对这一规定毫无印象，但规约上确实有高先生的签名。为了解决问题，物业公司随后组织了两次投票，但每次参与表决的人数都未能达到规约要求的标准。 面对物业的多次劝阻，高先生陷入了两难的境地。一方面，他深知如果不对阳台进行改造，这个空间就会持续处于难以使用的状态；另一方面，擅自改造又可能带来更多的麻烦。经过反复权衡，高先生最终做出了一个大胆的决定。 这个决定不仅让他与物业公司之间的矛盾升级，更是引发了一场持续数月的法律纠纷。而此时的高先生还不知道，他的这个决定将会让他在法庭上经历一场曲折的维权之路。 在多次协商未果后，高先生选择了自行封闭阳台。这一决定立即引发了小区内的广泛讨论。部分业主表示理解高先生的处境，认为居住舒适度应当得到保障；也有业主担忧这样的行为会影响小区的整体规划，甚至可能带来安全隐患。 物业公司在发现阳台改造工程后，立即采取了一系列措施。首先是下发整改通知，要求高先生立即停止施工并恢复原状。随后，物业公司多次派员实地查看，并详细记录了改造过程和现场情况。在多次交涉无果的情况下，物业公司最终选择了法律途径解决问题。 一审法院在受理此案后，重点对《小区临时管理规约》的效力进行了审查。法院认为，根据《民法典》第7条关于诚信原则的规定，既然高先生已经签署了规约，就应当遵守相关约定。同时，物业公司在得知高先生需求后，也确实组织了两次投票，但均未达到规定人数，因此物业的劝阻行为符合规约要求。 收到一审败诉判决后，高先生随即提起上诉。他认为，作为28楼靠马路一侧的住户，如果不能封闭阳台，将严重影响正常生活。此外，他在改造时严格参照了小区内已有的封闭式阳台标准，不会破坏小区的整体美观。最重要的是，阳台属于其购买房屋的一部分，应当享有合理使用的权利。 在二审准备阶段，高先生特意咨询了专业律师。律师从多个角度分析了案情：首先，根据《住宅室内装饰装修管理办法》，只要不将阳台改造为卫生间或厨房，相关装修行为并不违法。其次，《民法典》第272条明确规定了业主对建筑物专有部分的权利，只要不危及建筑安全和损害他人权益，业主有权进行装修。 更为关键的是，律师指出《规约》中关于封闭阳台需要投票的条款属于格式条款。根据法律规定，提供格式条款的一方必须履行提示和说明义务。如果物业公司未能证明已尽到这一义务，或者条款本身存在不合理限制业主权利的情况，该条款可能被认定为无效。 二审法院在审理过程中，着重考察了以下几个方面：其一，物业公司是否尽到了告知义务；其二，＂两个2/3＂的投票要求是否合理；其三，全体业主是否有权对个人专有部分的使用做出限制。同时，法院也注意到，即便存在违建情况，这也应当由相关执法部门处理，而不是由物业公司直接干预。 最终，二审法院改判支持了高先生的诉求。这个案例不仅涉及业主与物业之间的权责划分，也反映出在社区治理中如何平衡个人权益与集体利益的问题。
缘来，是你？
自己的房想怎么改造就怎么改造，只要不危及他人安全，屋业有什么权利？
用户46xxx12 回复 05-03 06:39
一到4楼己经封了，不应该算
bingo 回复 05-03 02:35
你的报了吗
用户10xxx90
物业公司是业委会请来管理小区的服务商，他的权利仅限于管理小区各项设施，有什么权利干涉业主的正当行为
漫漫长路一路有你 回复 05-03 13:04
人家业主不同意
低头不见抬头见 回复 05-03 23:52
外观不能改变，和汽车一样
尽在笑谈中
一审法官似乎是无法律意识，全都不能正确判决，大部分的案判后都要上诉二审院，似乎在说二审院大得澜了，给它一点事吧。又有可能是一审法官的水平太低了吧。[哈哈笑]
captor_456 回复 05-04 00:56
你们蛙蛙去看看最高法发布的典型案例好吗？南京彭宇他就是撞了人，他之前的庭审中自己承认过，后来又否认，所以法官才会问“你没撞为什么要扶”！他败诉后法院和受害人是照顾他的面子没有公开所有案情！你们蛙蛙一直瞎带节奏，最高法前几年就把彭宇案当成典型案例公布了！
鹰蝶 回复 05-03 19:54
我这是抬杠？自己去看看那些专家学者说的荒唐话，做的荒唐事。这些连幼儿园小朋友都要耻笑的太多太多，你给我说说，这些所谓的专家学者，表面上哪个不专业？哪个不是自以为是牛逼哄哄的？[捂脸哭][捂脸哭][捂脸哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
阿凡谈文
给二审法院👍👍👍👍，维护业主合法权益，真真的为民服务！[玫瑰][玫瑰][玫瑰][玫瑰][点赞][点赞][点赞][点赞]
磊磊
物业就是一个沙壁！业主封闭阳台还需要他同意？这是钱没有要着！如果封闭阳台破坏结构，可以举报相关部门！！！
cqs2000 回复 05-03 22:16
哪个买了房阳台是别人的？
jameschen 回复 05-03 17:07
你是可以用，但不能封窗之类的，合同里有的，
幻想1234
这是有关喜欢瞎管的后遗症。
陶然 回复 05-03 16:40
是啊，物业公司吃饱撑着，应该不要管，就让小区成了贫民窟，也不影响物业费缴纳。其他业主不同意，就联合起来把不守规矩的业主打死。反正跟物业公司无关。唉，物业公司真傻，太多事。
土 wei
现在的物业公司大多是毒瘤！
漠然
这类的房屋改建，其实应该请建筑方面的权威机构进行评估，是否有会造成公共危害的风险，在没有的情况下出具改建认可！要知道，通常建筑本身的测量和评估都是在整体状态下进行，如果说阳台当初设计就没有承重多少力，加装封闭改造会不会造成阳台垮塌？尤其高层，你自己安装不觉得怎样，下面楼层是否具备承重能力？😴
相逢一醉
物业本来是业主请来看门的，实际比业主还牛逼，现在变成了黑社会
漫漫长路一路有你 回复 05-03 13:06
就你一个业主？就你买了一套房就可以替别的业主做主，你咋不全都买了呢
炎之雪
怎么感觉物业成了小区的主宰了？
青龙王
物业变成业主大爷
星星宝
只要阳台一封，房价立马就跌
用户10xxx48 回复 05-02 07:32
瞎三话四，高层全都是封闭阳台的，开发商阳台不封阳台面积算一半为招来客户，居户装修都封闭阳台（不能超出外平面和窗户统一规格外观）小区里没封阳台的就是投资房，群租房。
隔壁老宋 回复 05-02 08:38
我们那里，必须封，而且窗户颜色都要求一样
呵呵
取缔物业！小区自治！
神马
果然是越自私的人脸皮越厚
怼死你
我当时买房的时候，小区阳台都是开放的，物业不让封闭阳台，说是影响美观。没多久又让封闭了，但是必须是物业指定的装修公司来干，全小区的阳台几乎都是这家公司做的。后来听说这家装修公司是物业经理的小舅子开的。
用户83xxx41
业主是花钱雇个祖宗管着自己呀[抠鼻][静静吃瓜]
只愿得一人心
物业不是打工的吗？
红云 回复 05-02 13:43
现在物业就是上帝
tangyuan汤圆
直接让物业签署一个责任认定书，就写明物业开发商禁止封窗，产生问题是第一责任人就行
好物分享小米姐姐
所以我说买房买了个啥？屁都不是
用户19xxx42
不要给他们交物业费，自己的房子还指手画脚的换我的话，直接把房子卖给他们。真是太不像话了。
红云 回复 05-02 13:50
不交物管费？你试试，人家转头把你告法院去，你慢慢陪人家玩～
用户19xxx42 回复 红云 05-02 19:35
总得有个说法撒。法院也要问个前因后果的
红颜
一般这种阳台都是赠送的面积，所以有要求。如果房本内的话，估计懒得管
掌柜的 回复 05-02 18:45
什么叫赠送，既然是送了那当然是送了所有权
mhjf0608 回复 掌柜的 05-02 23:34
不知道就查一下，赠送的面积不在房产证上。
羊驼驼
物业和一审严重违反物权法，包括购买协议的那个要求全体业主投票的条款也是违法的无效内容
用户10xxx68
我们这里象这样的阳台90%以上业主装修时都封的。
魑魅妖妖 回复 05-04 02:23
我们这里连楼盘的样板房阳台都是封闭了的。而且50%以上的样板房还会教你把阳台怎么圈进客厅里好看[开怀大笑][开怀大笑]。
待机而动
阳台阳台，封了就是阴台，阳台入厅应该还有一重落地门，说隔音防盗…都是借口，唯一目的是想加大厅的面积。
飞鹰
阳台封了 防蚊 防尘 防雨 防风 防晒 防贼 防小孩跌落 好处多多 如果统一 小区更美观
Raptorx
你说封了不好看，我还说封了才好看呢
江湖行走
我买的房，开发商为避免各家封闭阳台不整齐影响品质，交房时免费给封闭阳台。
用户10xxx05
真是奇葩的文章，奇葩审判。小区管理规约是强制性法规吗？业主退出规约就是了。扯蛋。
用户10xxx64
好物业，好小区。好小区，好物业。
M 2815
如果影响整体外观效果确实不好，就像防盗窗你出一点那个出更多，人不能太自私
用户11xxx72
物业恶心人
葵花
物业是鬼子吗，孩子摔下来乐呵得很
寒雨
只要没构成房屋安全隐患和侵犯其它业主权益的房物改造都是正当的！
成精曾经来过
因为物业想要你的装修押金和罚款！
府河畔
物业就是一个怪胎，要他干什么
淡然
物业管的真多！你可以款式封阳台，为什么不让封，别人花几百万买的房子，谁不想装修的心满意足！没有道理
用户12xxx90
不影响安全，可以改造
征途
物业！！！是个什么东西？
8060871
这种物业要坚决打击
砖家
就是没交钱给物业公司！
灿坤
所以买房要看是什么物业，要不然就是买个大爷一样。
ds邓生
66
yoyo
物业就是一坨屎💩
用户10xxx55
那一审是怎么回事呢？
永恒
这阳台在业主建筑面积內，出钱买的，为什么不能封闭！
东来
雇的狗他妈总咬主人！！！
joker
那按照投反对票呗，不投的默认同意
烟火
看了许多案子很多一审法审感觉就是法盲搞得你非得来个二审，养了一群废物。
流浪~爱
不要损坏承重墙就行
府河畔
什么时候才能真正业主真正自制
海纳百川
物业作为一个服务机构，居然这么猖狂，忘记了谁才是小区的主人。
安静
外观不是你想改变就改变的
用户11xxx94
一审实习，给二审找点活干！
海颂
物业是个什么怪主体？不做好奴才的职责，篡位当上了主子。
用户16xxx81
这家物业公司很负责
用户66xxx75
反仆为主，挣着业主的钱，管业主
用户23xxx71
不同意，楼下的阳光棚还不是一样建……物业就跟亖了一样，p都没有一个[抠鼻][抠鼻][抠鼻]
用户11xxx51
拆除难度大，并会危及周边人身安全的，可以不拆。
楠树-yale锁
乡下人不懂，小区不是自家的
风废旧回收
整业主的时候物业跳出来了，业主家里水淹了它们说不关它们的事。
糯米雞_ 回复 05-03 19:03
有点水平也不至于这样说，家里淹水，无非就是水管的问题或忘关水龙头，又关物业的事？？？
冬天的太阳
物业管理多此一举，人家买的熟于个人产财，个人财产自己作主。
太阳鱼
退出轨约就行了！