当前，房地产市场扑朔迷离，政策应接不暇，很多人很疑惑。最近的楼市信息量确实很大，好久没静下心来谈谈了，通过本文简要聊聊核心观点，希望对处在迷茫中的读者提供一些交流信息。纯个人观点，仅供参考，不作为具体买卖房产之用。

先说说，关于这几年房地产调整的看法。

我们的房地产快速上涨了二十多年，大部分城市一直涨到2021年上半年，少部分城市甚至涨到2023年上半年。老实说，涨的时间和幅度都是非常惊人的，从低点到高点，少则10倍，多则三十倍的都有。现在回过头来看，确实不太正常，因为，我们都说城市化和货币因素房价上涨的源动力，但后者的涨幅与房价涨幅并未完全同步，房价过快上涨，其实是透支了房地产的未来发展潜力。怎么办？

那就只能调整，靠市场的调整肯定是惨烈而不可控的，国家选择了主动刹车，那就是从2021年开始的“去房地产杠杆”，对房企限融资，对购房者限贷，一来二去，房地产一泄三年，全国房价平均折幅30%是有的。这个调整幅度够不够？

对这个问题，我基本赞成业内的看法，“新房还有调整空间，二手房大体已经调整到位”。最直接的证据是，机构重点监测的14个城市二手房成交量4月比3月增长了5个百分点，“银四”比“金三”还多点。虽然还是以价换量，但说明跌到这个价位，买方能接受目前的价格了。楼市就这样，当接盘者越来越多，市场起码是稳了。

再抛一个核心观点

对于房地产价格，我的观点一直是鲜明的，那就是螺旋式上升。无论是短期，还是较长时间内，房地产仍旧兴旺发达，房价肯定还会持续上涨的，只不过，不同城市、区域和房子，其价值较大差异罢了。

短期止跌反弹的逻辑已相当充分

在上一篇文章中，我提到“4.30”会议定调去楼市库存，是本轮楼市真正的政策拐点，也是市场拐点，只不过后者因为前期库存量较大，接下来的时间都是去库存时间，价格变化需要时间而已。除此之外，协助楼市迎来反转的因素越积越多，主要还有这么3条：

1.水电气涨价、高铁票涨价，甚至连公墓都有说要收费了等等收费项目越来越多，这背后折射的是地方财政压力到了史无前例的地步。这波涨上去就涨上去了，基本难调下来，但是，这些作为民生的项目，要在短期内继续涨价的可能性微乎其微，毕竟吃相不能太难看。接下来地方财政咋办？

从地方不断放松楼市限制、加大支持力度看，应该还是想在房地产方面做文章，我们说，全国除了个别一线城市，包括像苏州这样的经济超强市，其他绝大部分城市都做不到摒弃土地财政。简单逻辑，要能把地卖出去，楼市一定得好起来，这是地方接二连三出台支持楼市恢复政策的根本原因。在可预见的相当长一段时间里，地方是不可能摆脱土地财政的，笃定这一点，你就理解地价只会上涨、房价跟随上涨的趋势。

2.房价上涨的本质其实是一种货币现象，从目前看来，货币放水的大环境正在形成。像欧洲宣布年内2-3次降息，老美在今年大选后应是开启降息模式，而我们央妈则是直接下场购买国债，在以往降息、降准的传统模式上又增加了一种放水方式，无疑，放水的力度在加大。原因都知道，我们今年定的3%的物价涨幅，一季度末才0.1%，基本是从头再来，后续加快放水并让物价上升的意愿非常强烈。关联紧密的房价，自然也会受其影响。

3.去楼市库存，最大的可能应还是涨价去库存。房价调整这么久，原因都知道，其实不是没有需求，而是大家不敢买，买了怕跌，那干嘛非要买房呢？买涨不买跌，适用于任何市场，楼市也不例外，2015年开启的那波楼市去库存，通过各种方法试，开始是降价，但发现越降越没人买，最终选择涨价去库存，效果立竿见影，毕竟再不买又要涨了嘛。这轮去楼市库存已经官宣，虽然没明确说采取何种方式去，但核心逻辑肯定必定包含“涨价去库存”，一张价，市场自然就顺了，有了前面的现成经验，懂的都懂。

硬消息不断，春江水暖鸭先知，资本市场已经有所反应，这几天房地产板块反弹力度比较强，说明有先知先觉的资金在布局。当然，我不是说房地产票有多大前途，毕竟房企债务缠身，后面能不能逃出来还另说。我想说的是，房地产突然强势，其实主要是市场资金对接下来的市场表达了看好。

接下来，应该是放开楼市恢复的最后掣肘，比如一线城市的限购更大力度放开，恢复业主自主定价，像深圳已经优化了二手房参考价规则，中介机构已经恢复了房源挂牌价及成交价展示。

中长期螺旋式上升是必然趋势

王健林说过，没有脑子的人，才会相信房地产会崩盘，只有两种人才会相信崩盘，一是别有用心的人，二是智慧不够。为什么不会崩盘？原因是多方面的，除了前面说的货币因素，市面上的钱越来越多，货币贬值，自然伴随着核心资产的价格上涨，这是一个长久逻辑。

除此之外，还在于经济发展、住房需求不断提高的内生动力。如何理解这句话？其实就问自己一个问题即可：如果你有资金，你难道不想住大别墅吗？答案是肯定的，人人都有一个大别墅梦。但苦于钱包不鼓，买不起而已。这其实是很正常的，我们现在收入还不高，与发达国家富裕程度比，我们还有非常大的差距。我们不能像老美大都住在200多平、300多平联排别墅、大平层里，这其实就是收入的差距，不是我们没需求，而是因为我们经济快速发展才这么多年，富裕程度还不及人家，当我们有那么富裕了，我们自然也会住那么大的房子。

当然，这需要一个过程，你现在住80平米的小房子，先想着的是换一个120平米的，后面有条件再换大一些的，你这代不行的话，下一代还会继续努力，搞一套大别墅住住。啥意思？这不正说明房地产发展的空间在不断延伸吗？正是有了人们对美好居住环境的不断追求，房地产才会持续繁荣。需求决定价值，这是房地产长期繁荣的逻辑所在，叠加货币因素，房价螺旋式上升也就自然而然了。

在此，特别解释两个问题：一是相信很多人也看出来了，说你讲的房子跟我现在的房子有什么关系？我的房子是老旧房，咋弄？前面说大家对住房的品质、面积在不断提升，现有住房显然是不能满足的，何况数量饱和以后，必然形成资源浪费，所以，房子变老后还得拆，有业内说，未来20年，我们将有一半的房子将拆迁。实际拆多少谁也不知道，但肯定有一大批房子会被拆掉，很可能就包括你现在住的房子。拆多余的老房子，建你需要的好房子，当然，随着你钱包越来越鼓，自然是要多掏钱的。

二是什么是“螺旋式”上升？就像这几年楼市调整一样，我们主动踩刹车，为的是房地产健康持续发展，还比如2009年受外部经济危机的影响，楼市被动调整，但最终方向都是经过调整后继续上行，这就是“螺旋式”上升。

最后说一点眼下大家关心的问题，现在能抄底买房吗？

对此不做正面回答，因为每个人的喜好不一样。真正能抄到底的，只是少部分人，而大部分人都是在上涨过程中买入，后者是推升房价走高的主力。有的人习惯在僵持阶段买入，会有资金占用上面的时间成本，而有的人则是在上升过程中买入，不求赚的最多，图的是确定性。所以，根据自己的偏好做出选择即可，没有绝对的正确与错误之分。