当市场再度被定义时,唯有顺应趋势,拨开迷雾,才能大浪淘沙,拿下为数不多的优质资产。
什么是趋势?城市的发展轨迹,人群的迁徙浪潮,便是趋势。
很多人可能不知道,新中轴统治广州30年,随着发展重心南移,一位低调“大佬”,在广州掀起三次“人口南移浪潮”!
它就是——番禺广场。
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番禺广场,承接广州三波人口迁徙
第一次规模迁徙,还得追溯至「融城时代」——2000年番禺撤市立区。
当时,千亩大盘祈福新邨断货,华南八大金刚初步成型,广州市区买家开始注意,番禺这块宜居之地。
2006年后,地铁3号线,两度跨江抵达番禺广场;华南快速、新光快速通车,不断拉近番禺和市区距离。
番禺广场,吸引一批往返番禺、天河、海珠的“候鸟”。
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新光快速,@视觉中国,已获授权
第二次迁徙,从「造城时代」开始——
2011年后,随着珠江新城成型,市中心房价突破2万+大关,比全市均价贵了一倍!
彼时番禺广场,房价仅1字头,“物美价平”。
设区10年,这里的市政设施、公园、住宅小区拔地而起,永旺开业带来热闹人气,生活、医疗、教育配套逐渐成熟。
由此承接大量珠城工作、沿3号线通勤的年轻人,实现“天河工作,番禺居住”。
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如今,广州进入「湾区时代」,番禺广场迎来全新使命——正式规划为5轨交汇的新中心。
这是因为,湾区时代,城市之间的战争,一定是都市圈的争夺。广州要在大湾区中占据C位,成为火车头,那么就必须向南——
向南,联动南沙,拥抱佛山、东莞、深圳乃至港澳;向南,去打造一个世界级的资源入口!
于是,我们在广州2049年规划中,看到这样一张图。
广州中轴线大开阔斧南延,穿过南CBD万博,最终抵达番禺广场——在这里打造中轴南门户核心枢纽,与广州南拓脚步,同频共振。
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与此同时,高速地铁18号线通车,快线1站磨碟沙,2站冼村!3首歌时间,番禺广场就能畅达主城区,通勤“珠金琶”更方便了。
所以,当番禺广场以全新面貌亮相,一批珠金琶工作的中产白领,蜗居天河、海珠“老破旧”的业主,看好番禺的价值,主动置换过来。
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承接广州三波人口迁徙,番禺广场,其实是市场中坚力量人群的番禺广场,也是广州人的“温柔乡”。
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番禺广场,凭什么?可能很多人难以置信,番禺广场,凭什么?毕竟新广认同感弱,心理距离远;而老番禺人,“北上”动力不足,不愿其房价水涨船高。“有中轴,没产业的睡城”,更是它难以撕掉的标签。番禺广场,怎么就成了广州人口迁徙的“吸金石”?
其一,「唯一不变的中心」汇聚经济、财政资源,广州人「认同感」增强
先来看一组数据,恐怕出乎你的意料。2023年,番禺财政收入超过118亿,增量排在全市第二。总量仅次于工业强区黄埔和南沙,甚至“宇宙中心”天河、有权有势的越秀都比不上。
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富裕的财政背后,其实是番禺活跃的民营经济——汽车、消费、制造和电商产业蓬勃发展。截止至2024年,番禺省级以上“专精特新”企业近700家,“家底”相当雄厚。4家独角兽,总市值更是近5800亿,占全市独角兽总市值的66%!成为广州不可或缺的经济引擎。光是2家千亿独角兽希音、广汽埃安,就贡献大量就业机遇和税收。宽松的营商环境,也让番禺上市企业持续8年增长,以近30家的数量,排在广州第三。
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番禺强劲的经济内生力,带来的是人口爆发式增长。2023年末,番禺常住人口超过282万,位居全市第二。另一组数据,更有说服力——过去10年,番禺常住人口猛增135万(仅比白云低2万),成为广州NO.2,虹吸能力强劲!什么概念?老城区海珠和荔湾,10年人口增量,还不到番禺的一个零头。越来越多新广州人,认可番禺,留在番禺。
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这其中,番禺广场片区(市桥+大龙街+东环街)常住人口接近58万,成为人口流入主阵地。腾飞的番禺,汇聚八方资源,最终会流向番禺唯一的中心——区府,众星捧月一样的存在。不管是企业进驻,还是招商引资、财政税收,最终都要和行政中心挂钩,番禺的中心就在这里。要知道,一个地区的政治文化中心,难以变迁,即便是今天,越秀在广州的行政地位仍不可动摇。而番禺广场则是中轴线上,拥有这样江湖地位的唯一。
其二,刻板认知被打破:中轴一定要有产业?
说到这里,可能很多人诟病,番禺广场“有中轴,没产业”。说实话,广州中轴上,无论是珠城、琶洲、还是金融城,更多是“总部中心办事处”,没有真正的“生产力”。所以,广州中轴有CBD高楼,有万亩绿肺,有高档商业,有博物馆、歌剧院等八大城市级公建配套......唯独产业,不是必选项。这是因为,身在“中心即正义,中轴即血统”,关键一点,它能保证资产的长效增值和稳定。你看,汇悦台,广粤尊府、柏悦府等大平层,都是以亿为单位,而且根本不惧楼市波动。
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所以,当广州房价整体回调,甚至海珠、天河一些二手楼回落到4-5万+。而番禺广场作为广州中轴南延核心,本身有驱动力,促使板块资产增值——区府附近的黄沙岛别墅、金融街融穗澜湾,依然hold住了4字头。
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其三,20年「科教文卫」沉淀配套不输老城区
也只有足够中心的地段,才有强大的资源吸附力,形成稳定的价值。摊开番禺版图,3公里内,番禺区府、国税局、图书馆、工人文化宫......一连串高能级市政配套,密密麻麻,星罗棋布。偶尔办理出入境、不动产登记,家附近就能搞定。番禺图书馆(新馆),以藏书量为标准,甚至跻身广州第四个超百万册的图书馆,还有网红打卡地——唐宁书店。周末阅读放松,别人要坐地铁或打车过来,你步行几步路就到。
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读书上学也不用发愁,3公里内坐落广东仲元中学(省一级名校),市桥东风中学(省一级)、东兴小学等区府名校——有历史沉淀,有口碑相传,不是一些挂牌新校能比的。如果你来番禺广场逛一圈,也能发现,这里越来越热闹了。约17万㎡永旺,逛街吃饭、电影娱乐、商超服饰......一应俱全;又或者在基盛万科里,烧烤喝酒、夏日市集、滨水嬉戏,烟火气十足。未来还有约85万㎡番禺广场(在建)高档综合体,还怕没地儿逛?
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基盛万科里实景站在番禺角度来看,万博就好比纽约,经济、摩天楼都在这里。番禺广场更像华盛顿,是政治文化中心,有深厚历史底蕴,基石难以撼动。沉淀20年,这里已经拥有连片成熟优质的住宅,宜居舒适,物超所值。别人还在等兑现、熬配套,而你入住已是繁华。新城比不了,市区“老破小”更是难以企及,不仅居住体验差,未来流动性也成问题,性价比要低很多。
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五轨交汇,区府+超级TOD如此看来,过去20年,番禺广场韬光养晦、厚积薄发;接下来10年,番禺广场作为“新中心”,驶向风华正茂的未来。那么,如何将沉淀20年底蕴和资源,高效辐射全城,虹吸湾区?答案是——建设一个超级TOD!根据规划,番禺广场将以TOD模式,打造“地下商业+地上公园”,成为广州中轴上,唯一区府+TOD双剑合璧的超级中心。来看几个关键词,你很快就会心潮彭拜:其一、区府+超级TOD——5轨交汇,3首歌畅达珠城首先,这里绝对不缺人气,甚至有可能成为广州最忙碌的枢纽之一。广州客流量最大的地铁3号线,广州唯二的两条高速地铁18号线、22号线都经过这里。以这里为原点,可以畅达天河北、珠江新城、琶洲、万博、白鹅潭、明珠湾等地。同时,18号线和22号线,还将深圳、东莞、珠海、中山、清远等湾区城市紧紧拉拢。
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其二,高规格定位——“2.0花城广场”中轴线最亲民的东西是什么?不是摩天大楼,不是滨江绿道,而是一个在大热天,暴雨天,也可以逛的地下商场。毕竟,只有广州人,才能懂得连下一个月的雨,以及夏天大太阳的苦吧。所以,中轴线只有一个花城广场是不够的,它需要2.0版——超级TOD番禺广场就是最好的载体。这里将开发约20万㎡5层地下空间,相当于上海陆家嘴地下空间5倍!光是地下商业就有2层,比花城汇还要多一层,进驻的餐饮门店,足够你吃一个月不重样。
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再看看地面广场和公园绿地,整整约10.5万平!相当于15个足球场,简直不要太奢侈。毕竟,中轴线上,最稀缺的东西就是生态,万亩果园是绿肺,但市民能参与的地方并不多;而广场和公园,则是老人和孩子们的乐土。至于商业办公空间以及地标,番禺广场同样拿捏,比如商办面积将新增约48万平,相当于7个广州K11。又比如天际线,规划200多万平写字楼,建设240-260米的高楼群。
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最重要的是,这幅震撼的蓝图,正在全速推进。不妨看看珠江新城的建设思路——先清拆,挖地下空间,再建超高层,同步盖房子和配套,最后才完善地下商业。而番禺广场,正处于地下工程收官阶段,地面复建约10.5万平公园绿地招标动工,即将迎来新一轮的建设腾飞。
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来源:广州交易集团有限公司官网
这里有升级版的花城广场;有稀缺的广场和公园;有行政中心硬实力,甚至辐射湾区多个城市,未来可期。如果说,珠城、体育西是广州中轴璀璨的上半场;那么,中轴下半场的想象力,将由这里来定义。
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中轴之上的「八边形战士」读懂广州中轴的“势能”,回归到居住问题,作为购房者,我们如何找到真正的改善房?顺应趋势。宏观上,顺应城市发展、人口迁徙趋势;微观上,则是市场和产品趋势。不妨看看,广州市场大浪淘沙,卖爆的盘都有共性:人无我有,人有我优,做到超配。具体来看,就是学校,地铁,景观,产品、地段.....几乎没有短板,实打实的“八边形”选手。按照这个标准卷,即使是广州中轴上的改善盘,也没有几个能达到。要么实用率低,要么没有地铁,要么千万打底,普通买家难以高攀。
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阅房无数,我们发现,中轴之上,有个例外,番禺广场“全能资产”——路劲美的·隽樾府。要地段:它是最靠近番禺区府的新盘;要配套:它坐拥20年成熟配套生活;要地铁:它5轨交汇,1站琶洲,2站珠城;要产品:它110%实用率;要景观:它高区望南向稀缺江景......
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毫无意外,这样的硬核八边形战士,悄悄卖爆了。2024年以来,番禺广场附近5公里内,超4万+房源,项目就狂卖近50套。每个2套买入番禺广场核心区的购房者,就有1个上车路劲美的·隽樾府。
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所以项目首开5栋火爆,几乎要清栋了,只剩部分尾货,目前主推3栋建面约87-132平户型。
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实体样板间也全新开放了,再次出场,依然惊艳。其一,新规高拓,110%实用率项目抓住短短3个月的窗口期,将实用率干到110%,在广州你几乎找不出几个。尤其是大面积户型,说实话,能达到95%~100%实用率,已经算是行业尖子生。而路劲美的·隽樾府,即使是约112/132平户型,也做到近110%实用率!小户型更不用说。比如约112平2+2房,拓展面积高达25平,相当于赠送一个超阔主套!是不是很香?
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其二,户型尺度/空间/朝向全面进阶再来看看3栋户型。传统小面积产品,会牺牲舒适度,很少能实现四开间朝南。但建面约87㎡(A)2+1房,偏偏做到了,不仅四开间朝南,还实现南北对流!预算稍低的年轻家庭,也完全能享受舒适改善的生活。
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左右滑动查看更多户型建面约87㎡(B)2+1房,开间约4.9米大宽厅,已经吊打市面大部分新房。阔绰的空间尺度,足够让热爱生活的你,在客厅打造一面巨幕投影。
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创意样板间实景,仅供参考建面约112平2+2房,开间更是达5.2米!不需要牺牲N+1空间,是真正的超大尺度客厅。客厅南北对流,无论是坐在沙发,还是餐厅吃饭,时刻感受清风穿堂而过,通透畅快!
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创意样板间实景,仅供参考
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创意样板间实景,仅供参考建面约132平3+1房,约8.2米跑道式阳台,足足能养十几盆花草,摆上方桌,打造成惬意的小花园。奢阔的主套更是惊艳,面积超20平。270°环幕观景飘窗,阳光倾洒而入。改善家庭,妥妥住出豪宅的阔绰感。
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创意样板间实景,仅供参考其三,生活方式重造:告别老破小,选择真改善房产君在现场看到,项目部分实景园林、会所已经开放,客户可以实地感受,诚意拉满。约1300平会所,包含健身房、儿童空间、会客和阅读空间,461户业主独享,人均大于2㎡!周末在健身房晨练,中午在会客厅和邻居友人侃谈,或者独自在阅读室,享受一人的清静,思考工作和人生。下午陪孩子在儿童游乐室畅快玩耍;晚餐过后,漫步在小区别致的岭南风情园林,或在星空跑道慢跑......是不是很惬意?
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园林实景还有一点,让房产君特别羡慕,小区配置楼栋专属管家服务,一般是豪宅才有的配置。外人来访、安全巡逻、业主日常生活需求,都能得到贴心的保障。你能看到,精美的园林、高档的会所、管家服务带来的舒适体验,不是市中心20-30年旧楼能比的。很多老小区不仅户型严重过时,而且缺乏物业管理,外观老旧,楼梯昏暗狭窄,水电线路基本老化,埋下不少安全隐患......所以,“老番禺人”,预算350万+留在广州中轴,番禺广场给了最佳退路;“新番禺人”,与其花500万+在海珠、天河淘“老破小”;花千万在市区买“硬伤改善房”;不如到番禺广场,选择真正的“八边形改善房”。好了,百闻不如一见,感兴趣的朋友,快来项目实地体验一下吧!