蛇口是深圳的五大豪宅板块之一，但豪宅板块不足以概括整个蛇口。它实际是深圳少见的集刚需、改善、学位房、豪宅四种类型于一体的板块。

在蛇口，刚需、改善、学位房、豪宅，四种群体，都能挑到满意的房子。

刚需盘方面，蛇口算南山的龙头板块，跟南山中心区、后海各有千秋。

但是，蛇口的刚需盘挑选难度是极大的，挑错的后果更严重，一旦失误，可能这辈子都翻不了身。

刚需买房容易自负，天不怕地不怕，自以为找到一个很好的、别人没看到的“暴富”机会：买蛇口那些上世纪八九十年代的老破楼梯房，以为能博个补涨或拆迁。

拿全部身家买一套老破刚需盘。

最后，裤衩都会给你亏掉。

改善换房的同学，同样要注意那些上世纪八九十年代的楼梯房，这种房子在蛇口占到八成以上。

扣除这些房子，蛇口的供应量其实是不多的。

学位房方面，大家记得找助理免费领一份《深圳买房避坑指南》，里面一共列了深圳买房的12种坑，其中的学位坑，蛇口是典型案例。

以有方育才家园为例，单价9万多/平，号称蛇口育才总价最低。

总价最低是有待商榷的，踩坑则是一定的。

这种房子的前身是工业园厂房，未来很难有出头之日，一旦房价开启下跌通道，逃命的机会甚至都不给你。

此外的雍景湾、后海公馆、后海理想雅园、海境界等楼盘，属于蛇口+后海的楼盘，价格差别很大，有的贵到离谱，有的却非常便宜，这些细节也需要大家花点时间搞清楚。

最后说到豪宅。

豪宅是蛇口分化最严重的产品，不同豪宅之间、相同豪宅不同期数、相同期数不同栋、相同栋不同楼层不同户型，价值都不一样。

比如半岛城邦和双玺，半岛城邦的户型设计有优势，一期、三期属于蛇口的二梯队豪宅。双玺的楼盘品质更好，属于蛇口的顶豪。

但是，这不等于让你无脑入双玺。

双玺的小户型、大户型，半岛城邦的小户型、大户型，房子沿海或沿路，不同的情况，价值都有差异。

再比如半岛城邦内部，未来的五期一旦入市，会遮挡部分三期的海景。那么所谓的“部分三期”，房价大概率会跳水。三期的业主，也应该据此估算，判断自己能否承担风险、是否应该提前撤离。

这就是房地产的分化。蛇口，深圳少有的全系列板块，甚至是深圳少有的龙头板块，同样存在大量不能买的房子。

存在大量不能买的房子的地方，只是蛇口吗？