有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”头条号，带给你更多楼市干货。 Q1 荣民中央公园置换 Q：S姐，北郊荣民宫园中央的三房现在要卖掉吗，现在出掉合适吗，想重新置换一套用来投资，有推荐的楼盘吗？ A：感谢你的信任。荣民宫园中央这个房子我还是建议你尽快置换掉的。我记得它应该是2016/2017年销售的房，所以房龄不算大，属于次新房，但龙首村地段发展很成熟了，本身密度也比较高，所以它的升值空间相对有限，经过这两年的市场下沉，它的价格差不多已经回到了四年前的水平。如果你买的是新房入手比较早，那时就是7/8千的价格，其实还是有的挣的。而且这个小区包括整个片区都是偏刚的，它的越大面积反而价格会偏低一些，差不多在1.3-1.4万/㎡左右，小面积好点的能卖到1.5万/㎡。之前也跟大家分享过很多次，越刚的房子升值潜力越有限。 再来说置换的问题，我不知道你的预算大概是多少。如果你的房子是三室那大概能卖到150万左右，你还要不要加杠杆，加的话准备加多少呢？如果不加杠杆，以150万的总价段我觉得在西安选不到适合投资的标的，那还不如不选。如果预算能在200-300万之间，那在西安差不多就可以选到有一定投资属性的房子了。 有几个区域可以重点看下，首先是港务区，这个板块你的选择也是最多的，比如说绿城桂语晴澜、西派璟悦，包括即将推出的港宸润府都是可以重点关注的。其次是航天，你的预算能够上的也就是泰发祥时光雅境了，陕北开发商实力还是比较雄厚的，价格也相对比较合适。另外是高新，门槛比较低的也就是山海境，它有110平的小三房。还有就是能金区的沣河十里，这个盘应该到清尾阶段了，比较火的原因就是因为旁边的铁一金湾学校。 你现在在要置换，以投资为目的去选房子，一定要满足几个特点：一是相对比较有成长性的开发新区，不能太远也不能太成熟。二是房子品质要相对较好，比如说小高层、2T2或者带会所，又或者楼间距大，服务服务好、外立面历久弥新等等，这些都会影响后期二手房的溢价。三是产品，要相对主流，就算不做高赠送，但至少能做到大开间，多采光面，层高在3m朝上的等。 对于宫园中央这个房子，就建议尽快出，其实从2020年开始我们就在呼吁大家趁着这一波市场赶紧置换，这几年都会处于一个改善置换的高峰期。 Q2 云谷天汇VS凤鸣海棠 Q：S姐，保利云谷天汇143和凤鸣海棠143选哪个？ A：保利云谷天汇和绿城海棠三章，这两个项目应该也是我的会员圈子里，大家咨询对比最多的两个项目，算得上是软东软西相爱相杀的两个盘。 丝路软件城最早起源于软件新城，也就是说它是以信息技术类的产业为基础，产业先行，所以软西的进度是会比软东快的，从城市界面上也会比软东更新。目前来看软西的生活配套其实已出现雏形，云巴上半年就要开通运营了，启迪儿童医院、图书馆现在都已建成运营了，学校也已经开学好几所。 保利在软西，品牌上又是大央企，也是这两年西安动作非常多的房企，项目125-185㎡以刚改、改善客群为主。产品全部是2T2的纯板楼，品质还是不错的。周边的配套像轨交上的云巴，约1.3公里，串联了丝路软件城以及高新三期，接驳地铁3/6/15号线。南边就是高新19小（高新5小名校+），约350米就是高新四初（高新一中第一分校），很多看重学校的家长会去冲保利。 户型上143也是非常经典的，南向大面宽，各个功能空间尺寸也很合适，奇偶数通过主卧/次卧打造错层露台，虽然不是特别大但对于客厅采光影响比较小。价格层面相比首开差不多涨幅在1.5-2千/㎡左右。最新公示的价格在2.63万/㎡的均价。 绿城海棠三章是在软东，也是未来5年高新重点发展的板块。这个区域定位是高端居住区，也因为在三环内距离高新一二期核心配套比较近，大概3公里左右的范围就能到万达、中大等。143㎡的产品在二章和三章里面都有，但在二章是主流产品，三章大面积产品占比会更多一些，改善属性更强。143㎡的价格大概是2.5万/㎡，它跟保利是有价差在的。户型上也不太一样，它把空间面积尽可能给到了客厅，因为是南北侧露台，可能会对偶数层客厅采光有影响，但这样也是为了赠送面积更大。从绿城的交付口碑和物业口碑来看，也是要比保利要好一些的。绿城比较近的学校是是高新第十五小（高新第一小学西悦分校）和高新第四完全中学（高新第二学校名校+）。 这两个盘子来对比的话，如果你比较看重学校，也就是高新四初，然后家里人口相对比较多，希望各个空间面积相对均衡，南向房间很多，露台的尺度适当就ok，就选云谷天汇。那如果你喜欢绿城的唐风古韵的品质感，以及绿城的物业服务，包括想要离高新一二期更近，喜欢更大的露台，性价比更高可以看海棠三章。 梳理主要需求，看看哪个更匹配一些。