袁某于2018年2月20日向某村委会租赁涉案土地，但尚未办理土地使用权登记。
2020年3月20日，袁某与陆某、朱某达成协议。三方约定：袁某将案涉土地长期承包给陆某使用，承包费用缴纳时间为袁某将涉案土地办理建房手续后。袁某陆某各自拿出保证金5万元交由朱某保管。如一方违约，扣除保证金给对方。
当日，袁某通过银行转账向朱某交纳5万元保证金，陆某一直未交纳。陆某主张其与袁某签订合同的目的系在涉案土地上建设厂房用于服装加工生产。
由于袁某一直未能办理用地手续，陆某要求朱某不要将5万元保证金退还给袁某，故袁某起诉要求退还保证金。
法院裁判根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地所有权禁止任何单位和个人进行买卖或以其他形式转让，土地使用权只能在法律规定的范围内转让。
故袁某在尚未取得土地使用权的情况下与陆某签订的协议，违反了法律强制性规定，该协议系无效合同。
朱某应当依法返还5万元保证金。
律师观点实践中，村委会、农民个人将基本农田、一般农用地等农村集体所有的非建设性用地以出租、承包等名义进行转让，用于建设住宅、厂房的现象时有发生，当事人也明知合同履行后的实际效果系改变土地性质用于非农业建设。
实际上，土地所有权禁止买卖，土地使用权只能待取得使用权证后才能进行转让，故原、被告订立合同的目的违反了法律的效力性规定，应当无效。法院对此类合同一般会进行主动审查，而对该类合同的法律性质进行否定性评价。
相关法条《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
农村土地使用权流转效力的司法认定
