你认为房价还会涨吗？

目前，房地产市场复杂，刺激政策接连不断，很多人都很困惑。最近的房地产市场信息量确实很大，很长一段时间没有冷静下来讨论，通过本文简要讨论核心观点，我希望为困惑的读者提供一些交流信息。纯个人观点，仅供参考，不作为具体的房地产买卖参考。

先说说近几年房地产调整的看法。

我们的房地产已经快速上涨了20多年，大多数城市上升到2021年上半年，少数城市甚至上升到2023年上半年。说实话，涨幅的时间和幅度都很惊人，从低点到高点，少到10倍，多到30倍。回顾过去，这真的很不正常，因为我们都说城市化和货币因素是房价上涨的来源，但后者的上涨与房价上涨并没有完全同步。房价的快速上涨实际上透支了房地产未来的发展潜力。

怎么办？

那只能调整。依靠市场的调整一定是悲惨而无法控制的。国家选择了主动刹车，即2021年以来的“去房地产杠杆化”，限制了房地产企业融资和购房者贷款。一次又一次，房地产已经泄气了三年，全国房价的平均折扣率为30%。这个调整够不够？

对于这个问题，我基本同意业内的看法，“新房还有调整空间，二手房已经调整到位”。最直接的证据是，4月份机构监测的14个城市二手房成交量比3月份增加了5个百分点，“银四”比“金三”多。虽然还是以价换量，但说明买家可以接受当前价格跌到这个价位。房地产市场就是这样。当接收者越来越多时，市场至少是稳定的。

抛出另一个核心观点

至于房地产价格，我的观点一直很明显，那就是螺旋式上涨。无论是短期还是长期，房地产仍在蓬勃发展，房价肯定会继续上涨。然而，不同城市、地区和房屋的价值差异很大。

短期止跌反弹的逻辑已经相当充分

曾经我提到“4.30”会议是房地产市场库存的真正政策拐点，但后者由于早期库存较大，下一次是去库存时间，价格变化只需要时间。此外，帮助房地产市场迎来逆转的因素越来越多，主要有三个：

1.水电价格上涨，高铁票价格上涨，甚至墓地也说收费等收费项目越来越多，这反映了地方财政压力前所未有的地步。这波上涨上升，基本上很难调整，但这些作为民生项目，短期内继续上涨的可能性很小，毕竟，吃像不能太丑。接下来，当地的财政部门会怎么做？

从地方政府不断放松对房地产市场的限制和支持的角度来看，我们仍然应该想在房地产方面做一些文章。我们说，除了一些一线城市，包括苏州等经济超级城市，大多数其他城市都不能放弃土地财政。简单的逻辑，要卖地，楼市一定要好起来，这也是地方政府一个接一个地出台支持楼市恢复政策的根本原因。在可预见的很长一段时间内，地方政府不可能摆脱土地财政。如果你确信这一点，你就会明白地价只会上涨，房价也会随之上涨。

2.房价上涨的本质实际上是一种货币现象。目前，货币放水环境正在形成，也就是常说的通货膨胀。例如，当欧洲宣布今年降息2-3次时，老美应该在今年选举后开始降息模式，而我们的中央银行则直接购买国债，并在传统的降息和存款准备金率降低模式中增加了另一种放水方式。毫无疑问，放水的力度正在增加。众所周知，我们今年设定的3%物价涨幅只有第一季度末的0.1%，基本上是从头再来的。后续加快放水，让物价上涨的意愿很强。密切相关的房价自然会受到影响。

3.去楼市库存，最大的可能就是涨价去库存。房价调整这么久，原因都知道，其实不是没有需求，而是大家都不敢买，买了怕跌，那为什么要买房呢？买不买，适合任何市场，房地产市场也不例外，2015年房地产市场去库存浪潮，通过各种方法尝试，开始降价，但发现越来越没有人买，最后选择提价去库存，效果立即。这一轮去房地产市场库存已经正式宣布。虽然没有明确说明采取什么方式，但核心逻辑必须包括“价格上涨去库存”。一个价格，市场自然会顺利进行。有了以前的现成经验，你可以理解一切。

硬消息不断，春江水暖鸭先知，资本市场已经做出反应，近年来房地产板块反弹强劲，表明资本布局有先知先知。当然，我并不是说房地产有多大的未来，毕竟，房地产企业的债务，以后可以逃脱还未知定数。我想说的是，房地产突然变得强劲，事实上，主要是因为市场基金对下一个市场表示乐观。

其次，应该是放开房地产市场恢复的最后限制。例如，一线城市的购买限制更加强烈，业主的独立定价也得到了恢复。例如，深圳优化了二手住房参考价格规则，中介机构恢复了住房上市价格和交易价格显示。

中长期螺旋式上升是必然趋势

王健林说，没有大脑的人会相信房地产会崩溃。只有两种人会相信崩溃。一个是别有用心的人，另一个是缺乏智慧。为什么不崩溃？原因有很多。除了上述货币因素外，市场上的资金越来越多。货币贬值自然伴随着核心资产价格的上涨，这是一个长期的逻辑。

此外，还在于经济发展和住房需求不断增加的内生动力。如何理解这句话？事实上，问问自己一个问题：如果你有钱，你不想住在别墅里吗？答案是肯定的，每个人都有一个大别墅梦。但苦于钱包不鼓，买不起。这其实很正常。我们的收入还不高，与发达国家的富裕程度还有很大的差距。我们不能像老美一样住在200多平方米，300多平方米的别墅，大平方米，这实际上是收入差距，不是我们没有需求，而是因为我们的经济虽然快速发展这么多年，但富裕不如老美，当我们真正富有，我们自然也会考虑住在这么大的房子里。

当然，这需要一个过程。如果你现在住在一栋80平方米的小房子里，你首先想到的是换一栋120平方米的小房子，然后如果你有条件的话再换一栋大房子。如果你不能这一代实现，下一代将继续努力建造一座大别墅。啥意思？这难道不意味着房地产开发的空间在不断扩大吗？正是随着人们对美好生活环境的不断追求，房地产才会继续繁荣。需求决定价值，这是房地产长期繁荣的逻辑，再加上货币因素，房价自然会螺旋上涨。

这里有两个特别的解释:一是相信很多人都看到了，说你说的房子和我现在的房子有什么关系？我的房子是老房子，怎么办？据说每个人的住房质量和面积都在不断提高，现有的住房显然无法满足。此外，在数量饱和后，资源的浪费将不可避免地形成。因此，房屋老化后必须拆除。一些业内人士表示，在未来20年，我们将拆除一半的房屋。没有人知道实际拆除了多少，但一定有很多房子会被拆除，包括你现在住的房子。拆除多余的老房子，建造你需要的好房子，当然，随着你的钱包越来越鼓，自然要多付钱。

第二，什么是“螺旋”上升？就像近年来房地产市场的调整一样，为了房地产的健康可持续发展，我们主动踩刹车。例如，2009年，受外部经济危机的影响，房地产市场被动调整，但最终方向是调整后继续上升，即“螺旋”上升。

最后说说大家现在关心的问题。现在能抄底买房吗？

因为每个人都有不同的偏好，所以不要给出积极的答案。只有少数人能真正抄到底，而大多数人都是在上涨的过程中买入的，后者是推高房价上涨的主力军。有些人习惯于在僵持阶段买入，会在资金占用上有时间成本，而有些人在上升的过程中买入，不想赚最多，普遍是确定的。因此，根据自己的喜好做出选择是可以的，没有绝对的正确和错误。

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