复旦大学王德峰教授说：“大家现在千万不要买房，因为房价将会断崖式下跌。”

笔者如何看待这类观点？我觉得现在还是观望为主，别轻易抄底房地产，因为现在的买房逻辑已经变了，影响房地产发展的十个数据，都有到头的趋势了。

第一个数据是人口，人口数量直接关联着房地产市场的需求，毕竟没有人口增长，房产市场便失去了扩张的基础。

目前，中国的人口总数已达到14亿，这个数字标志着中国人口增长的极限。展望未来，中国的人口走势将是逐渐下降，而非增加。

第二个数据是城市化率，中国目前的城镇化率已经攀升至65%。

尽管仍有35%的人口居住在农村地区，但这部分人群主要由老年人和儿童构成。随着这些儿童逐渐成长，他们很可能会迁移到城市寻求更多机会，而老年人则倾向于留在农村。

此外，随着时间的流逝，这部分人口会逐渐减少，进一步提高城镇化率。与此同时，与欧美等发达国家相比，中国向城市迁移的人口潜力相对有限，可能仅剩大约5%的增长空间。

第三个数据是老龄化在加深，去年已经达到了21%，预计到2035年会到30%以上。

不管是哪个国家，老年人都不可能拉动房地产的需求。

以上这三点就能说明住房的需求已经出现了拐点。

再来看第四个数据，房屋的库存量，到去年为止，开发商手中造好一年以上没有卖掉的房子有6亿平方米。

一年新建的房子有17亿平方米，还有很多炒房客手中的房子，那也叫库存。

第五个数据是人均居住面积，居住面积的人均指数是衡量居民生活质量的重要数据之一，人们普遍有着对更大更舒适居住空间的追求，这种改善性需求有助于推动房地产市场的销售。

当前，中国城市居民的人均居住面积已经达到50平方米的水平，这一数字与发达国家的人均居住面积持平。所以，中国城市居民的居住面积已经触及其增长的上限，未来的扩展空间已经非常有限。

第六个数据是建设量，房地产建设量2000年的时候是1亿平方米，到了2010年的时候是10亿平方米，到了2017年的时候是17亿平方米。17亿是什么概念？

已经占了全世界的一半。还能再这样疯狂的建下去吗？

第七个数据是土地和房屋的价格。

在过去20年里，中国的土地和房屋价格经历了四倍的飙升。目前，房价与收入的比例已经达到了令人难以置信的高度。再加上财富差距的扩大，经济条件较好的人可能拥有多套房产，而经济条件较差的人则难以负担起房屋的高昂价格。

第八个数据是危旧房改造和旧城改造，该改造的也基本完成了，后面也不可能大拆大建。

第九个数据是学校、医院配套设施也基本上已经饱和。

第十个数据是地产商的负债率都已经到了90%以上了，还有一些开发商的负债率已经超过了100%，这意味着什么？

意味着他们已经是零资产，甚至有些开发商已经资不抵债。你说危险不危险？

今年有多少暴雷的开发商，新闻上都有报道，大家心里应该都很清楚。中央画的三道红线不可能松懈，只会收的越来越紧。