北京市场分不可立即过户房子，新房，普通二手房，法拍房，平房，就这么多。

平房：

主要以东西城为主，链家，我爱我家，麦田，这些中介不做，有专门的中介做。这种房子，房价最低在160万，普通的平房，学区好一些的，总价在300万左右。孩子上学后，可以卖掉。缺点是必须全款，不能贷款。

适合那些有点闲钱的客户，不想贷款，全款拿下后，孩子上学可卖掉，这个路径就是赚个学习机会。

买这种房子的时候，要注意税费，最好持有时间的准备，尽量短持，不排除一个政策下来，以后这种房子卖不掉，就砸手里。

法拍房：

爱恨纠结的市场，现在基本是法拍经理做背调，买房人必须交了定金，才給做背调。要是以房选人，往往房子最后因特殊情况，腾退慢，屋里有人，导致房子无法拍卖，浪费时间。想买法拍的房友，主要选好法拍人就好。

交点定金，让对方去做好背调，然后推荐给你。可以省去很多时间。若不参与法拍，定金可退。因为房友签的是定金合同，从利他的角度来说，法拍经理也会有瞒报的可能，选人很重要。

我之前有个逻辑，分享一下，热门片区，基本上淘到好房的概率很低，都是二手房成交价。

发展中的片区，次新房，可以试试，关注的人不多，价差又大。新房有加利息的机会，5年后，有增值的可能。

法拍房，落户不在范围内，这个得房友自己找当地户籍科。法拍房中有1%产权的，也就2万多块钱。适合非京，集体户转出到个人房产时用。

普通二手房：

现在买卖双方是各收1%，这个点最后还是要落到买房人身上。如果想省去中介费的话，尽量先找某家带看，然后找小中介成交。某家可能会说，他们的房源多。其实，只要业主卖房，通过特殊渠道，就能搞到业主联系方式，圈内公开的事情了。

所以说，某家店多，收的房源多，但是不代表房源独家，其他家没有。很多小白，不懂这个市场。懂得人，一般中介费是1%左右。

省钱的还有一个地方就是房价，二手房大部分是劣质房，优质房一般很好有业主卖，当楼市差的时候，劣质房价格会跌很多。要是长持的话，建议平稳心态，去盯优质房。逻辑是这个逻辑，但是小白不认，明知道这个道理，最后还会执行还会背道而驰。

这里面涉及到一个心态，焦虑。当复杂的信息灌入脑中，迟迟买不到合适的房子，小白就会焦虑，最后在焦虑中买房。

不能立即过户的房子：

这行，有单独的中介在做，老北京人喜欢这种房子，本身他们也经历过拆迁。这种房子有价差便宜，地段好。

非京的房友胆子小，不太乐意接受。

法条上是有效的，现在规避风险比十年前强太多了。这种房子，要走律师公证，借款协议，上个人抵押，长租赁合同，卖房人背调，押尾款。

这几年基本没出现过纠纷了。

要是未来过户可预期的话，价格上，不是很便宜了。卖房的人也不傻，不着急用钱也会等。

还有一些房子，本身质素差，错过最佳涨价期，也没有可持的必要。

我之前关注的是不满5年的限竞房，这种房子，看片区，品质稍高些，可以短持。每年的量都很少。

新房：

买房时机，600万的房子劣质房，大概会有个几十万价差吧。劣质房，像底层，顶层，临街房等，这种房子基本是工抵房，开发商降价让价的房子。

优质房，一般房价会很稳。去化也快！

再说一下优质楼盘和配套不全的楼盘区别！

优质盘，比较抢手一些的，佣金变化不大。配套不是很健全的，佣金会有浮动，之前有个新盘，年前和现在相比，渠道佣金会有2个点差价。

如果买一般楼盘的优质房，没有好的渠道，佣金价差也享受不到。

房友买新房，中介的佣金算第一次带看中介的。后期有个保护期，每个楼盘不一样，1个月到3个月不等。

去买新房和买法拍一样，都需要先确定人，然后看项目。

综上这个5种市场来看，房友做的是横向对比，需要选筹逻辑，也需要知道每个市场的特点，小区迭代变化。房子就是个菜，中介就像个菜农，只会照顾一亩三分地，不会做对比。买过房的都知道，自己会很累，然后中介费交的不值得。

这个和二手房市场布局有关，中介有的也会做对比，但是受限于中介的分佣模式，所辖片区，卖一套房子能多得一个维护业绩15%，加上本身的卖房业绩55%，至少是70%。要是卖其他地区房子，只能得到一个分佣业绩20%。