5月15日又一篇房地产小作文凭空出世，是彭博社不具名的人士讲的，大意是国家队要入场收购存量房这件事。

我前面的文章讲过，上层会在众多中层的政策之中选择一个最适合的政策，会把这个最适合的政策放到整个村子里全面推广，当年房地产从0到1的过程就是各个地方中层自主创新、独立发展的过程，我们的公积金制度就是在那种环境下应用而生的。

以我的观察，最有可能在整个村子里一刀切式的规则就是中层下场收房子。原因是这样的，在去年一月的时候央妈拿出了一个工具，名称是“租赁住房贷款支持计划”，去年给的额度是1000亿，是在8个城市试点。去年的这次操作是实验性质的，是从上到下的实验，试点过程非常困难，截止到今年一月，才使用了1000亿中的40个亿。

而到了今年的5月17日，在例行吹风会上，央妈副行长介绍说，计划准备3000亿“保障性住房再贷款”，让地方国企继续收购商品房，把商品房转为配售型或配租型保障性住房。配售型保障性住房就是共有产权房，配租型保障性住房就是保租房和公租房，本次的3000亿相当于扩大了保障性住房的类型，从原来的配租型扩展到了配租型和配售型。

说明了，即使去年的实验结果不优秀，但也已经是目前最有效的手段了。

我额外提一点，去年到今年有一些城市也在收购商品房作为保租房，其中就有郑州的5000套、南京的2000套、太仓的1185套、漳州的1000套，还有几个城市的几百套，还有近两天杭州临安计划收10000平米（65平米算一套，大约是150套），这些城市的操作是中层自发的，前面说的8个城市是上层指派的。

他们两者目前最大的区别就是资金来源不同，其他基本都相同，承接这个任务的单位都是国企，回购的房子都还没有大面积出租，房子基本都是从开发商手上回购小户型。

我在这8个城市里了解了一下保租房，有打电话咨询，也有去现场咨询，目前我亲身的感受是：还在实验的初期，没有完整的实验过程，很多事项都没有确定。有一个楼盘，我带着身份证到了现场，工作人员说：“你前面已经排了一千多人了，下半年就出五六百套房，应该是没你的。”然后，我就问了取得保租房的条件，条件很简单，没有工作的人都能申请，我又问了保租房是按什么规则分配的呢？得到的回答是“不知道，还半年多才开盘呢，现在没规划，可能是先到先得，登记在前面的就按顺序排，登记在后面的就先记录着，后面怎么安排不清楚。”

我说一下国家队收购房产的原因。

提到这个原因，必须提到“新模式”。“新模式”一词在上层和中层的文件里出现很多次了，我见过的大约有大几百次。我之前写过三篇文章有分析过“新模式”，可是当时的信息并不全面，只够排除掉“新模式”不是简单的等同于“双轨制”。

在“旧模式”中，参与房子这个固定资源配置的主要角色是个人和企业，多数企业又是民营经济的，整个市场里的买家基本都是非公有制经济体，非公有制经济体参与的是房子的购买和使用环节，而房子的生产、销售和回收环节主要由房企、国央企和官方部门完成，这里除了房企以外，国央企和官方部门是公有制经济体。

在“新模式”中，公有制经济体除了要参与到房子生产、销售和回收环节以外，还要参与到房子的购买和使用环节，也就是说，官方一方面要做土地的资源配置，另一方面还要做房子的资源配置，我们所有人在市场交易之中，做的事情都是资源的再配置。房价上涨是因为资源的再配置中，房子成为了稀有资源，比如新房供给不足，旧房交易频繁就形成了2016年后的涨价。房价下跌也是因为资源的再配置中，房子成为了刚需资源，比如资源流动性减弱就形成了2022年后的降价。

我们干预市场就是为了干预资源配置，资源就是土地、房产、资本和劳动力，还有很多东西也都属于资源，资源就是生产要素，也就是生产要素的再配置。

我用简单明了的话解释下：就是原来房地产有一套运行规则，无论房价上涨，还是房价下跌，这套规则都一直存在，直到市场上不再有房子被交易，房子成为了被大家嫌弃的废弃物，这个时候，就要由上层来干预市场，把市场里原来导致市场沉闷的规则打破，然后上层离场，由着市场自由发展，发展出一套新的运行规则。

这个打破的过程一定是借助外力来打破的，外力就是把更多的参与方放进来，比如这次是把国央企放进来了，下一次可能就是把机构或个人踢出去，又可能是把海外的机构或个人放进来，反正打破规则肯定是改变参与方，不同的参与方有着不同的利益，各个参与方从0到1重新组合各方的利益，达到新的平衡，市场就又恢复了。

我再说一下我们看到的表面情况。

表面情况就是国央企入局购买商品房，同时，他们购房商品房的行为会成为常态化的行为，不会因为市场好转就暂停了，他们也会成为未来配置商品房的主力。这就映衬了一部分学者讲的，要用上层借债代替中层和基层借债，当然，这样做的结果就是从个人背债变成了全民背债，以前张三买房，就张三自己有欠款，以后国央企买房，就是所有人一同欠债，所有人都会也只能是同舟共济。

进一步推导，在这种情况下，占便宜的人就是租住在或者买住在这些商品房里的人，这批人享受了房子，但却是由所有人来买单。

再进一步推导，当所有人都处于一条船上时，所有人的利益就趋同了，再喊房价贵的人会减少，不稳定的言论会减少。

从表面情况看未来是商品房多？还是保障性住房多？

以商品房为主，以保障房为辅。大家不要小看这12个字，这12个字的含金量非常非常高。以商品房为主，坚持的是“发挥市场在资源配置中的决定性作用”，以保障房为辅，坚持的是“更好发挥ZF作用”。“发挥”和“更好发挥”这两者是递进的关系，“发挥”是基础、是地基，“更好发挥”是锦上添花。所以，结论就是商品房远多于保障性租房！

再得出一个结论，那些讲我们会和新加坡一样以保障房为主的这种言论是站不住脚的。

从表面情况看未来商品房价格会不会上涨？

还是这句话“发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好的发挥ZF作用”。商品房的供需和价格要由市场决定，减少干预，而保障房的供需和价格要由官方决定，增加干预。但是，市场上的买家和官方是在同一个市场里购买共同的房子。在房地产产业里，每年能生产出的房子数量大体是相近的，每年的新增量和新减量也都是相对平衡，在这样的情况下，一段时间内的保障房供给充足时，那么在这段时间之前的一段时间里商品房的供给就会减少，商品房的价格就会上涨，更简单的表述就是：当保障房处于补库存阶段时，就是商品房价格上涨的阶段。

得出结论，在1000亿“租赁住房贷款支持计划”和3000亿“保障性住房再贷款”花完之前，都是房价的上行阶段。

接下来是一些建议。

有的人正在住的房子是没有电梯并且领居极力反对安装电梯的房子，有的人正在住的房子是户型不方正，套内带边边角角，户型图歪七扭八的房子，还有的人正在住的房子是在楼道里和其他领居共用卫生间的房子，这些房子在我们传统观念里是楼层不好、风水不好和生活不便的，这样的房子在所有房子里都属于劣质资产，等未来房价回升时趁早出手，把劣质资产换成优质资产。

第二个建议就是：从现在到2035年的这段时间，绝大多数城市不会继续的向城乡结合部扩张，能远离城市边缘和城乡结合部就尽量远离，能进市里就尽量进市里，极个别的几个开发区、高新区、免税区可以不参考这条建议。