北京楼市，海淀买房反转了！

⭕️海淀学院路建清园84m²3室1厅，中楼层，25年4月以491万成交，同户型24年8月以548万成交，价差-57万，跌幅-10.40%； ⭕️海淀走的是优质路线，产业和学区是最大亮点，但在海淀也有板块尽量少碰，北三环沿线的厂洼、魏公村等板块，在过去一年海淀降价商圈中，这些商圈跌幅不小，尤其是这些板块的老破小，学区资源还垫底，整体流动性比较差，跌幅在30%以上 ⭕️如果刚需预算不够尽量选没有明显硬伤的公房社区。地段好配套成熟的老房子生活品质也是不错的。但是老破小选择注意位置且不要资金错配，不要选有两个以上缺点的房子。临街、物业差的老房，非学区的 80年代塔楼、临高架房坚决避开。 ⭕️海淀选房逻辑清晰，板块>小区>房源，商圈价值>小区价值>房屋内部价值。先关注商圈，然后选择小区，最后看小区内部和具体房源 ⭕️上地、中关村、海淀、万寿路、八里庄和羊坊店等学区教育资源优质，但学区房价格较高，且政策可能会有变化，需要综合考虑。如果暂时没有学区需求，可关注非学区热门板块，如学院路、四季青、田村等，这些板块适合改善型置业，居住品质较高。 ⭕️海淀学区老破小是个使用需求，是工具，建议把学区当成消费，用完赶紧卖掉是对的。否则随着教育政策的不断变化。手持无用的学区房风险很大。 ⭕️海淀买房，需要记住:海淀北产业力一定优于海淀南部，海淀东一定优于海淀西。 ⭕️海淀买房物业管理非常重要。一个好的物业能大大减缓小区老化速度，甚至能让小区每平米多卖1w以上。 ✅刚需可看： 北蜂窝路、翠微东里、翠微路、百朗园、恩济里小区、八里庄北里、金尚嘉园、建清园、黄庄小区、双榆树南里、西王庄小区、知本时代、育新花园、智学苑、铭科苑、海澜中苑、五福玲珑居、梅兰竹菊、春夏秋冬等 ✅改善可看： 成府公馆、莱圳家园、橡树湾、世华龙樾、上林溪、领秀新硅谷、颐源居小区、北京印象、今典花园、美丽西园、逸成东苑、文成杰作、百旺茉莉园、科育小区、乐府江南、博雅西园、中海馥园、诚品建筑