这几天接受咨询挺多的，有的是要卖房再买房，有的是单纯卖房子，问我该不该卖。

这些咨询我的粉丝，其实都是房子跌了好几年了，找我确认一下，是不是手里房子再涨价无望，必须要割肉卖掉了：

答案是肯定的，因为咨询者提到的房子，都是3-4年之前就该卖掉的。

1、

为什么我劝你卖掉手里的房子？

简单概括原因：

因为你的房子同区域内可替代房源太多了，需求没有明显增加的迹象，而你的房子房龄已经不占优势、产品也不占优势，除了降价卖掉，没有涨价的可能性，你就不用等待奇迹出现了。

我们展开来剖析一下。

比如昨天天桥区一位粉丝咨询手里的一套房子，140多平米，大高层，三室，2012年交房，这种房子要不要卖？

显然是100%要卖掉的，距离不远的北湖片区，120+平米三室两卫，新房、次新房价格也就是15000左右。而你那套十多年房龄的房子，挂牌15000左右均价，你说现代的购房者大家会选择什么房子购买？

是图你房子老？还是图你小区老头老太太多？

而随着整个天桥这几年的大量开发，同价位、房龄新、户型好、景观好的产品会有大量交付、挂牌，你的老房子只能变得越来越无人问津，怎么可能涨价呢？

类似这种全方位的对比，在济南任何区域都可以拿自己房子去做带入对比，判断是否卖出。

比如唐冶、雪山、北湖、张马、新东站、南北康、党家、雪山等区域，都可以拿自己房源做个横向对比。

我们自己觉得自家房子不错没有意义，必须要同片区（甚至跨片区）对比别的小区，才能看出差距、竞争力。

你比如唐冶的一套房子，你的竞品不限定在唐冶，还有雪山、张马、新东站等区域的二手房、新房。

2、

另外再说一点判断：

我个人认为，刚需客户实际是在逐年变少的，而我们的新房供应并没有减少太多，每年还有增量，同时二手房刚需挂牌量也在持续的增加，这样的环境下刚需房涨价的可能性就更低了。

为何我会有如此的判断？

前几年济南人口增加是6-7万/年，2023年只有2万多。

正常来讲，新增人口是购买刚需住房的主力军，而新增人口变少，这是既定事实。

另外很多购房者并不知道的是，新增人口很多人跳过购买刚需房这一步，直接上车了200-300万的刚改或者改善房。

900多万的济南市，一年增加2-3万人，是不是有点杯水车薪？

我们再做个假设，济南市当下人口稳定在当下状态，新增人口与死亡人口持平，900多万人口维持冻龄状态，那大家对于住房需求是不是自下而上的升级会一直持续下去?

刚需→刚改→改善→豪宅

这个升级过程在人口不变的情况下，什么样的房子必然是需求越来越低的？

房龄久、产品差的刚需房，老房子，老破小、老破大，不利因素多的诸多房源，边缘地带的房子……

所以这类房子，除了价格继续下探才能卖出之外，无力回天。

又说了一些不少人不爱看的话，但是事实如此。

我的粉丝并不多，我想说给相信我的我的粉丝们，提醒你们及时止损。至于谁接盘你的房子，那肯定是不信任我也不是我粉丝的人了。

3、

反过来我们应该持有或者买什么样的房子？

那些短时间无法被替代的房子，比如高新区、CBD、奥体片区，洋房、小高层产品，学校中上等，价格不要太高的房子。

今年济南楼市不算好，上面提到的很多房源没有降价，还有继续涨价的。等市场好起来，这些必然还要上行的，即便是封闭的环境下，人们向上置换的链条也无法阻断。

核心区、好产品、中上等学校，你持有的房产总得占一样。

有些人，总是在该卖房的时候不舍得；该买房的时候不果决……人生就是各种错过、错付，组成大家不一样的百态人生。

个人观点，仅供参考。如有不对，以你说的为准。