上周我看有人说济南房价还能翻番，那真的是糊弄不懂楼市的傻子。

现如今的楼市变现的资金是有一部分流出，转移走的。这就导致房地产池子的资金规模持续渐少，而这种趋势再延续几年是大概率的。

比如市场上有1000套二手房子卖出了，可能这里面有500套是卖旧换新，有300套资金流出去做理财或者其他用途，有20%可能提前还房贷了，我仅仅这样打比方。

而前几轮的楼市资金是接近全部资金继续在楼市中滚动，甚至于继续加杠杆买房。这是前些年楼市能整体涨的原因，全民买房、资金净流入、贷款举债、加杠杆！

房子越来越多，存量房越来越多，你要说分化上涨还行得通，你要说翻番，这不就是糊弄人吗？

所以那些盼着自己手里破房子回暖的人，真的要认清形势。

1、

2月份济南楼市新建住宅网签量真的比较惨烈，2200+多套的网签数据。

不过也没必要过度悲观，毕竟2月有个春节大假期，再加上今年春节的楼市的确不同往常，我是认为这数据是比较正常的。

3月开始，在购房消费券的刺激下，近3天网签近1000套，趁这个机会不少人领消费券，正常，也别过分吹嘘。

大家领这个券，是因为的确是有购房需求，我想不可能有人为了这10000元的消费券去买套房子，这得有多傻……

3月济南楼市慢热，不要因2月的冷悲观，也不要因为近3天的网签量惊慌。

2、

2024年不一样的济南楼市小阳春，与往年完全不一样。

地产圈很多人说济南楼市小阳春来了，但是很多人并没有说清楚2024年济南楼市小阳春与往年的不同处，我总结几点:

1、市场刚有暖意，咨询房子的人的确变多了，但是同时二手房挂牌量增加。上周挂牌量是74000+套，本周已经75000多套。

2、供需继续发生变化，新房在售不少，但是挂牌的二手房对新房市场的冲击越来越大。

3、开发商抢跑促销卖房，不敢涨价，抢收楼市购房者。慢一步就被别的楼盘分流，也可能去买二手房了。大部分楼盘一旦涨价，其实就很容易把客户赶跑。

购房者要做的就是精准筛选，买新房不追高，一旦新房价格高出同区域类似品质房产，那就转战二手房，不要追高；

如果你想买二手房，必须要懂筛选，如果一个小区持续跌了三年，那大概率你今年买了还要跌，所以尽量不碰这种，除非你为了孩子上学或者其它原因非买不可，另外还要会砍价。

卖房的粉丝，就要果断卖房，不要耗时间。

因为2024-2025年济南二手房挂牌是持续增加的状态，我瞎猜一下，济南二手房挂牌量超过8万套基本上就是这两年的事情，那些不好卖的二手房会越来越难卖，早套现早踏实。

3、

为什么我说济南二手房挂牌量会持续增加？

汉峪片区省直团购房瀚裕华园要下证了，大概率卖房子的不少……

燕山新居部分房源已经下证了，高速花园也要办证了……

这些十多年一直不给办证的小区，陆陆续续都在办证，而且这些房子客观来讲也到了换房的周期了，所以这一部分房源肯定有不少挂牌冲击济南二手房市场。

另外今天唐冶的彭家庄社区租赁住房入市，周围配套齐全，东邻唐冶中央公园，北邻轨道交通2号线彭家庄地铁站。

社区配有一居室(约35平方米)，租金910-990元/平米；两居室(约60平方米)，租金1335-1415元/平米；三居室(约90平方米)，租金1655-1735元/平米。严格选用环保、安全、耐用的装修材料和家具，实现租户“拎包入住”、“安心入住”。

只要你在历城区没有住房就可以申请，具体咨询相关部门吧。

二手房源挂牌量增加，冲击什么样的房子？

租赁住房不断增加供应入市，又会冲击哪些房子？

所以很多事情你串联起来，你自己就能猜测出一些趋势，只是很多人不想去相信而已。

4、

只有让利给老百姓，市场就能活跃。

降息+降税，你看香港这几天的楼市。

当然我们不可能用如此放松的政策，即便是我们完全放开楼市，房价整体上涨的可能性也很低：

因为就业、收入没有改观，因为我们的存量房足够多，因为我们的租售比还不是特别合理……

个人观点，仅供参考。

几楼好房，只推荐好房子。

周六晚8:00直播全干货分享，预约收看。