先说一下1-2月份济南楼市成交数据——二手住宅网签7004套，新建住宅网签5872套。

官方公布的这两组数据，客观反应了济南楼市二手房对新房成交的碾压。

在消费券刺激下，再加上济南楼市的确在慢慢回暖，3月1-10日济南楼市新房住宅网签还是不错的。

1、

现在的济南二手房市场的确开始卷价格，只有卖房的房东才能亲身体会，所以刚需+老房子二手房市场的确已经进入买方市场，不排除部分改善房的坚挺。

正如直播中粉丝总结的一段话：

现在济南楼市优质改善房的房价一涨再涨，房东们越挂越高，开发商越卖越贵。而不少刚需房、老房子，挂牌越来越多，挂牌价格一降再降。

这就是鲜明的对比，至于这种分化何时休止……我个人判断，2年内看不到希望。

而二手房成交超越新房，靠的是不少房子的持续降价，以价换量。

只有价格合适了，性价比就出来了，选择购房的自然多了。

2、

我理解很多人期待楼市能够来个比较猛的政策，让自己不断缩水的房产来个回暖上涨，但是根据现在济南楼市的供需结构，以及购房者对于住房需求的分化表现，我们没有任何有效政策能出……

出个政策，回暖一下，就会增加一批挂牌房源出来……

尽管我们知道会持续降息，但是不可能一步到位；除此之外还有什么政策呢？

拆迁能让济南市场整体变好吗？我觉得不能。

因为打掉房子的金融属性，就导致买房子不赚钱了，买错了还赔钱，为什么大家还要买房子呢？拆迁款下来，大家去别的区域买房，反倒会让房价分化更严重，或者拿着拆迁款去干别的事情了，对整体楼市能有什么助推作用？

拆迁土地一旦再规划一些中低普通房产，又会导致总量供应的增加。所以别把拆迁与楼市启动画等号，时过境迁了……

以价换量会在二手房市场表现得越来越明显，同时慢慢也会影响新房市场的销售。

价格回归+购房利率降低+租售比合理，这三个条件都满足之时，那整体市场就会很平稳了，我说的是老房子、产品户型差的次新房，对于改善房不适用。

仅供参考。

3、

很多人认为我一直吹济南改善房，没有道理。

因为刚需这么差，经济这么差，外地北京、上海、杭州、南京不少城市改善房都跌很多了，济南改善房凭什么还涨价？

这怎么解释？

大家看到了一二线城市改善房的回落、降价，没有考虑他们是涨过了高点之后继续上涨，所以才有了价格的回调。

据说这是西安最贵大平层

合肥的一个房价排行

青岛、郑州、合肥、西安等城市，改善房比济南贵不少的。而济南的改善房就不曾触及过高点，更别提涨超了需要回调。

所以我们就类比经济体量、人口体量、发展势头相仿的城市改善房价，济南的优质改善房价格4-5万是合理的，而5万是相对的一个天花板价格。

所以济南改善房还处于一个爬坡的阶段，虽然上涨空间不是特别大，但是核心区好的改善房的确还是有空间的。

所以就能解释CBD、高新区、大小汉峪等片区的房价，近三年的持续上涨是有需求、购买力支撑，不是空中楼阁。

4、

上面我说了济南二手房市场的惨烈，因为供应量、同质化、产品等原因，造成了价格的内卷，不少房子的确是在下跌。

同时我也说明了济南改善房为何还有空间，因为我们的改善需求并没有完全释放，也因为我们的好房子供应的确不够。再反观我们市场上的30000+元/平米的改善房，也并不是完美的好产品，这种升级置换必然还会继续，让有钱人去卷，这就是市场。

对比看分化的济南楼市，购房者就能明白一点了。

当下在济南买房，选择真的太重要了，早些年也有高价买房站岗降价的，所以别冲动、别盲目。

个人观点，仅供参考。

几楼好房，只推荐好房子。