在土地市场，今年城南已经连续刷屏，潘家沟和大源凭借离金融城近在咫尺的优势，连续拍四次出高价地块。今天，锦江区再上大分——潘家沟52亩地块溢价高达48.5%，豪宅专家金茂用24500元/㎡的楼面价刷新成都纪录。

除了大热的潘家沟，旁边的驸马板块今年也有3宗土地出让，总面积约126亩，期待值拉满。

成都的好地段不只有城南。今天青羊区也用一块好地重回舞台中央——蔡桥板块44.09亩住兼商用地（5%≤商业兼容比例≤10%）被中旅拿下，20300元/㎡的楼面地价是青羊区目前第2高。

今日成交地块及周边配套示意图

宗地位置：青羊区蔡桥街道蔡桥社区4、5组

用地性质：住兼商用地（5%≤商业兼容比例≤10%）

面积：52.4638亩

建筑密度：不大于30%

建筑高度：住宅建筑高度不大于80米。

起拍楼面价：170000元/㎡

可惜，今天城西还是没能在正面交锋中赢过城南。

宗地位置：锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组

用地性质：住兼商用地（地块计容面积的5%＜其中可兼容的商业计容面积＜地块计容面积的10%

面积：52.4638亩

建筑密度：不大于25%

建筑高度：住宅建筑高度不大于80米，兼容商业建筑高度不高于24米。

起拍楼面价：165000元/㎡

潘家沟说了很多次，此篇我们重点分析蔡桥44亩。

地块紧邻主城-温江的主干道光华大道，离绕城高速光华大道入口1公里左右，与地铁4号线蔡桥站直线距离仅300米，交通条件相当优越；

地块十分方正，四周小型道路网尚未竣工，且目前还有断头路

而在青羊区最拿得出手的教育方面，周边聚集了树德实验中学（弘毅校区）、泡桐树小学（绿舟校区）、草堂小学（子美校区）和树德中学（光华校区）等优质名校。

至于商业配套，目前主要靠撑起整个蔡桥/中坝片区的两大台柱——鹏瑞利青羊广场和青羊万达广场解决，周边及项目自身自带部分商业，不算丰富。未来则有近在咫尺的104亩超大商服地块将于今年完成出让，如果确如传言所说落地青羊大悦城，对整个区域的居住和商业价值将有巨大提升。

104亩商服用地的商家估计就能为中旅蓄客不少

此外，往市区方向500米就是在建的四川国际创新设计产业园，聚焦大数据、云计算、物联网为代表的新一代信息技术产业，加上青羊区在全国都排得上前列的航空航天、高端装备制造等新兴特色产业，形成青羊新城一个新的产业增长集群。

在建中的四川国际创新设计产业园及效果图

开年青羊就放了一声响炮——万年鸽王西派少城终于面世，536套500万起步的清水房源，虽然容积率高达4.35，更有城市界面老旧等诸多抗性，但只用一天就成功清盘。

身为成都发展最早的的中心城区，青羊老城的新房供应早已进入尾声，土地和新盘集中供应转移至三环乃至绕城以外，而蔡桥可以说是整个青羊区最适合购买一手住宅的区域——跟老城相比这里更新、城市界面更好，且项目体量大、密度低，偶尔还能碰到百亩大盘。但蔡桥的新又不像天府新区的“新”，那种新到下楼找不到红旗连锁和面馆子的“新区”，在蔡桥是不存在的。

富有烟火气的蔡桥底商

青羊区上一次登上地产圈的热搜，就是去年11月15日华润在成都新政后首场不限地价、不限房价的土拍中拿下的蔡桥66亩地块。

根据青羊区2024年投资价值读本显示，今年全区计划出让地块16宗，总面积为859亩。其中涉宅用地9宗，共计474亩，主要集中在绕城、三环之间的蔡桥和苏坡两个街道，以及绕城以外的康河。

从区域来看，蔡桥板块计划供地4宗，其中最受关注的当属网传落地大悦城的104亩商服用地。该地块紧邻今日出让的44亩地块，体量巨大，具体出让时间待定。

目前，蔡桥光华大道以北部分各项配套已十分成熟，但因为早在15年前就已进入集中开发期，集中了元益花园、东立光华杏林、凯德风尚等众多房龄超10年的高密度楼盘，房龄较短的大盘则有绿地·新里城1-4期（2020年最后一批次54套房源吸引了3124人摇号，中签仅1.73%，当年红盘），可供土地已所剩无几。而光华大道南侧剩余空地相对更多，将会成为未来区域供地主力。

蔡桥更适合生活圈在金牛、青羊和温江城西三区的客户。目前，区内有两大重量级新盘即将亮相，它们分别是限价时代青羊区最后一块土地和放开限价之后的第一块土地，也是目前青羊区地价第一和第三名。

2017至今日拍卖之前青羊区地价Top 10

在这两块高价土地上，华润和建发各有一个大盘即将面世。

建发·书香云锦：去年8月15日拿地，建发以1/10的中签率获得青羊蔡桥107亩纯住宅用地，成交楼面价19400元/㎡，住宅清水限售价32000元/㎡。

华润·青羊润府：该地块占地66亩，去年11月被华润以溢价30%拿下，成交楼面价约2.08万/㎡，是青羊区首个楼面价破2万/㎡的地块。

青羊润府的隔壁就是外光华价格标杆凤起兰庭，目前二手房均价在3.3万元/㎡左右，待青羊润府成为新标杆后区域价格上限拉到4万元/㎡不是梦。再往外走的非遗板块也在肉眼可见地拉开与温江的差距。找个参照，凤起兰庭土地的出让时间是2017年，楼面地价12600元/㎡，考虑到多达37%的无偿移交租赁住房，土地成本估计超过20000元/㎡。

不过青羊润府地处青羊、武侯两区交界处，南侧不远的培风片区现状不佳，不仅遗留大量拆迁厂房，小范围内的交通条件也不理想，未来城市更新速度比较缓慢。正是这些不利因素导致当年凤起兰庭虽然品质上佳，但165-230㎡大户型去化周期接近两年，旁边的远洋朗基香汇销售速度也不理想。青羊润府的大户型能否在蔡桥继续复制金三29亩的神话，引人关注。

千万级豪宅和无电梯安置房，组成多元培风。

对比建发和华润两个项目，可以说各有特点。前者体量更大，而且128㎡和130㎡是目前板块内最低的新房上车门槛，主力户型143㎡，188㎡和191㎡两种大户型占比相对较少。在青羊区最拿得出手，也是很多购房者最看重的教育方面，书香云锦对口草堂小学子美校区、泡桐树小学桐欣校区，相比青羊润府更有优势。

而青羊润府相对更靠近三环路，更合对“主城”有强烈执念的群体胃口，且仅有143㎡、192㎡和238㎡三个面积段，楼王户型总价超千万，定位深改，产品能级和上车门槛更高，可以算是低配版的蔡桥“锦宸府”。

两者有一定竞争关系，但客群重合度不算很高。

根据青羊区投资促进局发布的《青羊区2024年投资价值读本》显示，去年青羊仅有4宗宅地出让，平均成交楼面价高达18905元/㎡，全市最高。但进入2024以后，城南凭借潘家沟和大源的密集独霸聚舞台，“西贵”看起来有些难以招架。

在上周五的出让中，城西两区之一的金牛面积仅14亩的袖珍土地被龙湖以底价竞得，不过从板块价值来看城北二环不在金牛区第一梯队，因此低价成交也是意料之中。

地块北侧是刚开盘不久的地铁盘鸿山·翡翠里，单价3万元左右，最小有建面约110㎡户型，总价门槛约330万，在二环内对首改群体十分友好。

评价城西楼市，还要从金牛国宾和青羊蔡桥两个区级地王板块入手。

金牛区地王去年8月24日由城投拿下的57.6亩地块 楼面地价18600元/㎡，容积率仅1.4，距离金牛区新顶流天府艺术公园直线距离不到1.5公里，项目楼王户型预计为超过300㎡的洋房大平层，即使放在全成都也是顶豪房源之一，南、北两侧是别墅小区泽瑞西园和融创·国宾雅集，西面一街之隔是城投拿下的86亩商业用地。有意思的是，这块金牛区地王却是底价成交，是少有的在限价时代也不用抽签的好地。

今年，整个西华街道计划上市土地13宗，共计558亩，其中有5宗距离金牛宾馆和天府艺术公园直线距离在2公里以内。

2024年天府艺术公园片区供地计划 信息来源：掌上金牛

国宾板块在金牛区之所以卖得起价，在于“西控”带来的生态价值——坐拥两河城市森林公园、天府艺术公园—新金牛公园、锦城公园上府河片区三大生态核心，更有自上世纪五六十年代金牛宾馆落成后延续至今的高端低密改善的品质居住基因。

国宾板块内包含了天府艺术公园、金周路、侯家、两河四个小板块，其中在楼市声a量和价值最大的当属天府艺术公园周边片区，目前已形成“一核三园三湖三馆三坊”的格局，其中“一核”指金牛宾馆；“三园”为蓉园、蜀园、锦园；“三湖”为迎桂湖、荷华湖、芳菲湖；“三馆”为天府美术馆、当代艺术馆·图书馆、川剧艺术馆；而“三坊”为文博坊、文商坊、文创坊。以天府美术馆为代表的艺术公园常年有重量级展览举办，颇有潮流网红气质。

成都小悉尼

片区内在售新盘主要有人居鎏林语、城投置地万科国宾蜀园、城投置地国宾璟园等，成交均价在2.5万元/㎡左右，更高端的国宾雅集二手房均价达3.8万元/㎡，并创造过法拍房4.3万元/㎡的记录。

西贵今年能否打个翻身仗，就看国宾（天府艺术公园片区）和蔡桥这9宗宝地了。

去年土地出让单价的冠军是青羊区，但在C端，锦江区连续拿下了主城500万以上新房成交套数的年度冠军，新建商品房套均成交总价约550万，锦江楼市的咖位在成都说一句遥遥领先不夸张。

尽管潘家沟在土地市场风生水起，但放眼整个锦江，产品呈现和板块打造尚需时日，综合圈层纯度、产品能级、周边配套等多方面因素，旁边的三圣乡驸马板块无疑是锦江区热力值最高的板块，也是目前主城豪改客群最为热衷的区域之一。

2023年，驸马板块的头牌锦江上院总价500万以上住宅备案约700套，备案套数位居全成都第三，主城五区第一，高总价和大盘共同早就的超50亿元的备案金额也位居主城五区之冠。

锦江上院实拍图

此外，锦江区唯一人才公寓项目——交子峯萃，同样位于今日诞生新地王的潘家沟片区。

潘家沟—白鹭湾—三圣乡，沿锦江大道向东直线距离3km范围形成的锦江黄金半圈，既有三大千亿级产业带，也从西向东串联起三大高能级住区，2024继续霸榜B端、C端当属意料之中。

驸马板块2024供地计划

今年计划出让的驸马板块新地全部靠近三圣乡和幸福梅林，景观视野极佳。而驸马也是成都少数“起步即改善”的住宅板块之一，门槛面积140㎡，最大冲到500㎡级别，单价区间在2.5万—5万区间，且有叠拼、合院、大平层等丰富多样的改善产品线，圈层纯度高于潘家沟，与麓湖、天西等豪宅板块不相上下。

金茂用潘家沟52亩刷新的成都单价地王，在超高能级豪改产品扎堆的驸马板块，这三块金地将会给出什么样的亮眼表现，今年的三圣乡值得期待。