而今年的楼市却让很多购房者感到无所适从。一方面各大城市不断出台救市政策，买房利好政策越来越多，央行也选择降准降息，贷款买房利息也是越来越低，这对于很多还没买房的人来说是非常好的消息，因为现在买房要比过去花更少的钱。但另一方面现在很多城市的房价都在持续下跌，让很多准备买房的人感到犹豫不决，因为他们怕现在买房，买房后房价继续下跌，出现买完房就亏损的局面。

所以现在越来越多人对于买房持观望态度，不知道今年还能不能买房。但对于很多刚需购房者，现实有逼着他们不得不买房。特别是很多面临结婚的年轻人，不买房可能就找不到结婚的对象。很多女性之所以要求男方有房子，因为房子是生活的必需品。在我们传统的文化中，房子是一个家庭的载体，甚至很多人一直有着“有房才有家，先成家后立业”的传统观念。而且谁都想结婚后能住在自己的房子里，不用再担心房东涨房租或者被赶出来，让自己的生活更加有安全感和归属感。另外现在在很多城市，房子还关系到子女的教育问题，没有房子子女可能就无法顺利入学。在这种情况下，房子已经成了现在很多婚姻的基础，房子也成了很多年轻人婚姻最大的阻碍。

因此尽管现在楼市遇冷，现在买房有买完房就亏损的风险，但仍然有很多刚需不得不选择在这个时候买房。另外对于很多持有多套房的投资炒房者面对现在的楼市同样感到非常的焦虑。特别是2017年后的接盘者，这些人很多都是高位接盘者，那个时候无论是房价还是贷款利率都处于高位。而现在一方面房价持续下跌，如果现在不卖，未来房价如果继续下跌，就不能及时止损，未来可能会亏得更多。另一方面现在房子的流动性越来越差，如果现在不把房子卖出去，未来可能就卖不出去，最后房子砸在自己手里很可能成为负资产。但如果现在卖出去，那些高位接盘者很多都会面临亏损的局面。因此投资炒房者对于是否应该“尽快卖房”也感到犹豫不决。

其实无论是刚需是否应该“赶紧买房”，还是投资者身体应该“尽快卖房”，最终还是要探讨的问题未来我国的房价的走势问题。如果未来我国楼市回暖，房价继续上涨，自然很多刚需会“赶紧买房”，投资者也不会“尽快卖房”，但如果未来我国的房价会持续下跌，情况会恰恰相反。

那么我国未来房价的优势到底如何？对于刚需来说是否应该像过去一样“赶紧买房”？而对于投资炒房者来说，面对现在的楼市行情是否应该“尽快卖房”？对于这一点，其实我们可以用马光远的三句话解释清楚。

经济学家马光远曾经提出过三个20%的理论：①未来中国只有20%的开发商会活下来；②只有20%的城市房价有上涨空间；③城市中只有20%的房子有投机价值。从马光远的这三句话中我们可以看出，马光宇认为未来我国楼市的发展会走向分化的道路，而且分化很可能会符合二八定律，也就是说只有极少数的房子还有升值空间。

对于马光远的观点，笔者还是十分赞同的，因为一方面现在我国大部分城市的住房资源已经过剩。特别是一些三四线城市，由于过去一些一二线城市的项目和限售政策，很多的投资炒房者向这些城市转移，不仅炒高了房价，也造成这些城市的住房资源严重过剩，大量住房空置。

另一方面现在很多城市的住房需求面临枯竭。为什么这么说，首先我国的城镇化率已经达到了64.72%，已经和国际上一些发达国家的平均城镇化率70%相差不远，所以未来我国大部分城市的人口都不会增加。更严重的是未来我国的人口很可能会进一步向一二线城市集中，造成很多三四线城市人口不断流失。再加上最近几年我国新生人口持续降低，再过个一两年我国很可能进入人口负增长时代。没有了人口的支撑，再加上现在很多城镇家庭的住房拥有率已经很高，人们的购房观念也发生了改变，不再以投资为目的买房，住房需求自然会不断减少。

在住房资源过剩和住房需求不断减少的情况下，楼市出现分化已经成了必然的事情。那么在这种情况下，2024年是“赶紧买房”还是“尽快卖房”呢？首先我们先谈一下买房，对于刚需来说是否赶紧买房还要看房子所在的城市和房子的品质。对于生活在一线城市的刚需，因为一线城市经济比较发达，能给年轻人提供更多的创业机会和就业岗位，所以大多数一线城市的人口还会继续增加，有人口支撑，就还有住房需求，一线城市的房价还有一定上涨空间。因此如果你是生活在一线城市的刚需，如果有条件的话还是“赶紧买房”。

但如果你是生活在三四线城市的刚需，因为这些城市的房子大多处于过剩或者价格虚高的局面？而且这些城市的人口很可能会不断流失，因此这些城市的房价未来很可能还会继续回落。对于这些城市的高层来说没有必要着急买房，如果不是着急买房结婚可以再等一等。如果着急买房，最好选择一些地段好品质高的房子，这类房子保值能力更强。

当然对于那些投资者来说，无论是一二线城市还是三四线城市都不再适合买房投资，因为靠投资买房赚钱的时代已经过去。

而对于持有多套房的投资者来说是否应该“尽快卖房”，跟是否刚需买房一个道理。如果是一二线城市的房子，又不急着用钱的话可以再持有一段时间。如果你持有的是一些三四线城市的房子，而且品质不高的话，最好尽快抛售。

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