南京楼市|未来楼市新格局二元土地模式下

🌿接上篇，无论是各地的十四五保障房的建设计划，以及城中村改造计划的实施，保障房的逻辑其已经非常清晰了。但其中值得注意的是，为了配合保障房的建设目标，国内的土地市场机制已经悄然的发生了变化 🌿因为我们知道，我国的土地市场一直是二元结构，城市土地与村集体用地在规划、使用、流转等各方面是截然不同的，但是随着城市化的进程，超大型城市的土地指标已经消耗殆尽，南京主城的优质地块已经越来越少，而且通过城市化竞价的方式获得的土地，这个C本用来建造保障房是没办法算账的，前期南京这边也有竞价拿地配建保障租赁住房面积，虽有效果，但体量太小，现在土拍成绩也不理想更不可能在竞配保障房了。而十四五期间新增保障租赁住房650万套是各地方的刚性目标，自然就会将视线投到农村集体用地上。那为了突破限制，2019年新修改的土地管理法已经从法理上明确了农村集体经Y性用地入市的法律基础，那今年3月份自然资源部发布的9号文，进一步规范了农村集体用地入市的合同内容 🌿所以由此可见，大量的农村集体用地未来就是较好的保障房的土地来源，也是超大城市城中村改造的巨大土地潜能，我们楼市将真正的进入商品房与保障房并存的二元世界。未来，市场的就应该交由市场来决定。事实证明，通过行政力量强行改变房地产开发模式是不成功的，过去越限越涨，周期走完现在下跌确实也是实实在在的痛。同业竞争的结果就是国有与民营开发商处在不对等的竞争环境，国央企的房子品质说实话确实低于优质房企品质，市场机制被人为的破坏，房企的信心消耗殆尽 🌿类似放松限G限价就是给市场松绑。也是非常好的思维转变，上层的侧重点就应该放在民生项目，用价格保护机制来提高居住的下限，用对商品房市场的税负转移来支持保障房的建设 🌿但现在的问题是，原来是商品房占在大头，未来则是保障房的天下，不对称的比例会导致不平衡的转移支付，上层从商品房获得的收益是否能覆盖保障房的建设C本。取消限G对市场的作用到底有多大，还存在变数，会不会新增转移模式来应对建设资金的缺口，这个还是需要我们拭目以待 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光