🎯南京二手房|为什么现在楼市疲软的原因

接上篇， 🌿参考2022年南京落户的人数来举例，常住人口949.11万，增加6.77万人，南京在新一线城市的人口争夺中一直是处于下风，这些既与南京的落户政策有关，也与当地的产业结构有关。从落户政策等方面看，南京更倾向于吸引高端人才，缺乏对所谓中、低端人才的引入，但任何产业都需要所谓的高、中、低端人口配合才能够实现转化 🌿新增人口对于南京房产市场就是新增的买房主力，上述引进高端人才的方式，其收入以及家庭条件大部分都在平均水准以上，那么他们对生活品质也有追求。所以不难发现，新流入的人才优先选择的房产基本都是新房或者是品质二手房，主力价格的区段在350万到700万之间，老破小和他们的需求并不匹配。所以我们就能推断出，就南京现行的人口政策是设计成利好于新房市场导入人口的买房需求，与新房产品的供应契合。但是，真正有能力、有意愿选择老破小的外来人口，是被排除在南京房产市场之外，其工资收入达不到南京平均工资的标准，而这部分人才是能够真正刺激楼市的关键因素 🌿南京2035年的规划常住人口上限是1300万，当前政策角度以及产业结构天然的就会优先吸引高学历、高职称、高技术、高收入的人口来匹配南京重点行业的人才需求，而对于中低收入阶层，现在的注重程度并不高。这样的人口政策就导致了南京房产供应和需求发生了巨大偏移，一边是新增的落户人口，主要以新房、次新为主的买房需求，而一边是老破小，因为人口政策的问题导致供需关系失衡。底层的房产交易量大幅减少，导致整个二手房市场的流动性疲软，仅靠新增人口是无法支撑这几年的巨量新房供应，而如果不能释放本地置换需求的话，新房市场也会逐渐失去流动性 🌿所以要恢复南京楼市，我认为就必须要恢复老破小的交易活跃度，要不就增加收入水平，要不就增加人口导入。但是这两点以目前的经济和政策环境，现在不容易。但是从上层的角度，老破小的流动性缺失，又会带来新的机会。老破小的蕞终命运究竟是什么样子？长周期预判，未完待续 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光