年底岛外7块地土拍分析，以及明年卖多少钱

本次土拍最大的失误就是不该在年底土拍大批量卖地，如果能早几个月，在年中或下半年土拍的话，这次土拍的楼面价每块地往上走个两三千不过分，也能看出大家长的为难，等米下锅，等粮过冬。即使底价成交有可能影响明年的市场信心也没办法，先解决眼下的燃眉之急。 年底本身就是各大开发商需要回款做报表的时候，手头都会比较紧，而且一次拿了7块出来（同安西湖没人要，取消了），哪里找那么多买家接盘？这还抢个啥啊，等大家长发糖吧。年底，量大，加之市场寒意越甚，各方面原因造成了本次土拍成绩感人。 往好听说，让利给开发商，往实话说，就是给了开发商弹性空间，成本越低，底线越低。当然最终卖什么价，还是看市场的接受程度。 长话短说，点评一下这次土拍的7块地以及明年大概会卖多少钱，合理的价格范围大概是多少： 1，集美西亭2023JP04地块，以总价18.9亿，楼面价20000元/㎡，被联发竞得； 集美西亭2023JP05地块，以总价15亿，楼面价20000元/㎡，被联发竞得； 这两块地就在中航城C区隔壁，但在西亭也是比较边一点的位置，目前听说的消息是装修标准会做的比较高，3500一平以上的标准，几乎和岛内联发嘉禾府一个水平，也是因为地价低，有充足的利润去做品质，定价预计3.5万左右，面积透露有82平三房，112平四房和131平四房，户型整体和保利联发锦上差不多，只是可惜没有90平左右的过渡户型。 2，东方快乐岛J2023P01地块，以总价11.6亿，楼面价20000元/㎡，被建发竞得； 东方快乐岛J2023P02地块，以总价12.5亿，楼面价20000元/㎡，被建发竞得； 集美桥头就是一个适合自住，但未来前景不如集美新城的板块，另外建发这两块地也不是一线海景，会被古龙御景遮挡。按现在行情预估，如果换其他开发商来操盘，正常定价应该是3.2左右均价，但就因为是建发，品牌溢价就值个两三千，所以均价应该也是在3.5左右。 3，马銮湾2023HP02地块，以总价12.7亿，楼面价20000元/㎡，被象屿竞得；乐活岛目前的行情，建发缦玥长滩成交价大概在3.3左右，隔壁璟云的户型会好一些，成交价能在3.6左右，如果这块地是建发拿的，又能做到璟云的户型产品力，卖个3.5 3.6应该问题也不大，但非建发以外的开发商拿，市场接受的价格会下来一点，预估定3.3左右比较合理。