北京楼市：学区占坑房蜂鸟家园半年亏损100万

[气球R] 蜂鸟家园，基本是北京的标杆学区房。虽然几乎没有居住属性，但位置坐落在北京北四环内的万柳区域，是卷娃胜地海淀的三大顶级学区之一。在房子均价10万+/平的万柳板块，蜂鸟家园最大的优势就是小户型、低总价、次新房、强学区。 [气球R] 但近几年，蜂鸟家园的价格一路下跌，已经半年跌百万已经不是个例。曾经的神盘，跌下神坛。 [气球R] 其实不光是蜂鸟家园，北京的学区从去年下半年开始，回撤幅度都非常大。从头部学区到二级学区，市场随着入学人口的减少和学区政策的变化，都产生了很大的波动。 2024年以后买学区房，思路的确是要变一变的。 1️⃣ 特别要警惕20年前行情一般，20年后走势特别好的中等及以下补涨学区。这部分房子很多都是因为731政策补涨的，涨的晚，目前价格正在山顶，很容易站岗。 2️⃣ 从孩子升学的角度来看，随着入学人口减少，孩子被调剂出去的概率也会逐步减小，在如此高溢价的背景下，如果你单为牛小搞一套学区房，其实风险比较大。反而为孩子规划好教育路径，由拼牛小，改到拼校额到校来，把决战场转到初中，以中考进牛高中为目标。性价比更高。 3️⃣ 东城和西城的小学毕业生加起来，才占整个北京的16.6%，加上海淀，是36%。这个概率，考验的其实是北京家长的资源和财力。但在未来，教育属性不那么大的二级学区老破小，大概率被稀释掉溢价了。 4️⃣ 未来买房，了解小学和优质初中的捆绑关系是非常重要的一个点。优质直升校，今年还会有一个行情反弹的趋势，特别是目前价格相对较低的一些片区，后续热度还是会有提升。 5️⃣ 另外还有一些片区的房源价格会上涨，就是强产业、居住属性好，教育相对较弱，但有可能被划入集团校的片区。比如说西城的广外片区，最近几年很火爆，区域周边还有一些空地可以拆迁，先荣丰中学就已经在建设中了。还有海淀北部西北旺的建华实验中学北迁等等。 6️⃣ 因为幼升小最高峰的周期就是2020年到2023年，2024年开始就会逐级减少。随着孩子的减少，大家在东西海落户之后，房子本身的价值就不大了，家长们开始考虑未来置换的问题。在这个置换筛选的过程中，没有居住属性的房子，就会成为第一批被淘汰的房源。