海淀万柳5月成交28套！学区家长心态变了！

[气球R] 海淀万柳的5月份的成交数据为28套。其中偏刚需的怡秀园6套、蜂鸟家园5套，改善盘万泉新新家园4套、新起点嘉园3套，光大水墨风景、康桥水郡、光大花园分别2套，万柳书院和万城华府龙园也成交了1套，其实数据还不错。 [气球R] 从价格上看，万柳也一直因为对标群体优质，有顶级学区，房子品质高，而成为北京房价比较坚挺的商圈。当然了，区域内也有部分房子价格回调了，只是因为区域的特殊属性，原因不单单是楼市变化。 [气球R] 万柳房子的成交和学区脱不开关系，而当前北京学区家长的心态，也的确在变化。 [气球R] 正常来说，蜂鸟家园作为北京超级牛小中关村三小的学区房，每年都是成交量最多的房子。 [气球R] 2023年的时候，蜂鸟家园3-4月总共卖出去了22套房，几乎是全年成交量的一半。但在今年，这个数字断崖式下跌，变成了1套。 [气球R] 价格方面也在变化，曾经蜂鸟家园40-50平的大开间，动辄卖到800-900万左右，但2023 年年末，一套 52 平的开间，总成交价回落到了 617 万元，单价 11.9 万元每平，对比 2021 年大约下降了 10 万元，这是真正的腰斩。 [气球R] 之所以出现这个情况，是因为北京的房产，金融属性太高了。虽然大家买房是为了让孩子上学，但孩子上学也不是唯一的目的。保Z增Z，也是大家买房的重要目的。 [气球R] 2017年之后，出生人口开始断崖式下跌。生源少了，未来孩子的升学竞争也就变小了。竞争小了，大家对学区房的需求也会变少，学区房也就变得不那么抢手了。 [气球R] 从头部学区到二级学区，市场随着入学人口的减少和学区政策的变化，都产生了很大的波动。 [气球R] 2024年以后买学区房，思路的确是要变一变的。参考北京新生儿的数量，未来入学人口基本会长期稳定在8-10万左右，这个数字也是北京2008年-2012年左右的入学人口数，所以未来北京学区的市场行情，完全可以参照当时的供需关系热度。 [气球R] 在2023年底的时候，海淀的很多学校开始搞集团联盟。东城最头部的几所中学，也要去和对应的小学实施深度一体化，这背后的逻辑恰恰是政策的转向。 [气球R] 意味着以后大层面的点招会越来越少，而小的集团内的点招，是互逐步增加的。比如在学校内部4-5年级内挑一些比较出挑的学生组成小五班，保证集团的中考和高考成绩，在未来，这会是一个趋势。