建发鲤悦测评：有诚意，但都在大门上了

昨天带客户去鲤悦看了一下，咋一看是真的气派惊喜，仔细看不如咋一看。 大门确实做的高大辉煌，长45米，高13.5米。给足了未来业主们面子，进售楼部所看到的展示区水平也继承了建发以往的风格，假山流水，舞榭亭台。在看样板房之前，我对项目的印象都是很好的。 项目一共8栋，本次做了两种产品，4栋高层和4栋洋房，目前洋房的样板房还没有做好，还要过两周，暂时只开放了高层87平和121平的样板房。 高层抛弃了以往两梯四户的板楼设计，延续了岛内建发云启东方两梯三户的品字楼设计，好处是梯户比更低，中间户赠送的飘窗更多，主卧开窗面更大，缺点就是中间户凸出来，会遮挡两个边户一定的视野和采光。 样板房只能说做的中规中矩，甚至还略低于预期，121平入户门是歪的，为了避免开门正对主卧的门，但感觉还是很奇怪，并且全屋都是铺木地板，就连餐客厅也是，这个木地板的成本比铺瓷砖低了快一半。 鲤悦是在23年12月拿地的，楼面价20000一平，算上各方面成本，开发商要卖2.7以上才能保本，正常操盘起码要留10个点以上利润，算一算就要3万以上了。正常从拿地到开盘也就半年时间，按理说今年6月左右就可以开盘了，但一直拖到现在，可以看出来开发商是觉得年中的市场不理想，想观望几个月看看，没想到下半年的市场越拖越烂，在去年底刚拿地的时候，市场对这个楼盘的预期还可以在3.3-3.5，到了现在，能卖到3万左右就算不错了，甚至还有可能进一步降低。楼面价和各方面成本卡在这里，注定这个项目很难有太高的质量标准，现在的鲤悦和去年底刚拿地规划中的鲤悦可以说是两个楼盘，做高质量卖太贵市场也接受不了，没办法，只能降价减配了，买这个楼盘不要对交付之后的品质有太高的预期。 总结： 1，结合当下的市场和建发的品牌力，高层合理定价在2.8左右，洋房不超过3.2，才算合理。 2，买这个楼盘更推荐洋房，多赠送了私人使用的入户花园确实是不小的亮点，但这个入户不封窗，后期需要自己改造。 3，项目虽然靠近海，但并不看海，景观被古龙御景完全挡死。 4，项目最大的缺点就是地块小，楼间距太窄，平均楼间距只有25-28米，甚至洋房有些楼间距感官上都不足20米，栋与栋之间都可以招手相望。 5，学校规划的是南京师范大学附属学校，但目前还没有动工，这个学校就是为了周边几块地盖的，现在地不好卖，担心学校会出现变数。