这两天，网上在传有一套急卖的房子，据说原值825万，目前售价580万。

按照业主自己发的房子信息，这套房子所在小区是中海拾光里，下叠，面积169平，从825万至580万，下跌了245万，下跌幅度30%。

这个费用，还不包括当年卖家支付的税费和利息，房子贷款205万，每年利息也不少。如果算上买房的交易税费、利息，血亏280万。

此外，580万这个价格只是挂牌价，真到了见面谈判的时候，这个价格未必能守住，大概率还得下降。

20年底开盘，至今也就三年多一点，房价下跌幅度这么大，超出想象。

说几点看法：

其一，新房价格破发，不是个案现象，已经出现了好几个案例。

所谓破发，指的是房子开盘时销售价格比较高，等到房子变成二手房上市，结果价格还不如当时购买新房的价格。

从春节前到现在，已经有好几个小区，先后出现了房价破发的现象，有好几个都是当时的热门楼盘。

中海甲叄号院，开盘时候的销售价格是12.5万/平，现在二手房的价格只有11.5万 /平。

北京金茂府当年新房价格是11万/平，现在二手房的销售价格只有9.4万/平。还有两个小区，比如首开华润城、公园懿府等，二手房价格跟新房相比，也出现一定幅度的下跌。

文章开头提到的拾光里，23年8月刚下房本，现在往外卖，单价从4.88万，降到了3.43万，足足下降了1.45万。

其二，新房价格破发的原因之一是，当时新房价格高。

这几个小区，当时新房的开盘价格，本身也不算低，有些甚至还有点高。都是新房的时候，价格无所谓，毕竟有开发商的指导价在那里挂着；当房子变成二手房后，只要价格出现一点风吹草动，这些房子的价格也会随之出现波动。

新房出售时，还可以参考指导价销售。等到变成二手房，就没有所谓的指导价了。

二手房价格，是卖房人和买房人双方博弈的结果，由买卖双方共同来决定。当房产市场火爆的时候，对卖家有利；当房产市场下行甚至变差的时候，对买家有利。

其三，北京房产市场，房价决战在二手房。

自23年7月开始，房产市场行情表现一般。不管是二手房，还是新房，价格都出现了一定程度的下跌，尤其是二手房，价格整体出现下滑。

当北京二手房市场行情整体变差的时候，新房自然也很难独善其身，一旦变成二手房，价格跟随市场形势，出现下跌，也是情理之中。

覆巢之下，没有完卵。

其四，北京楼市，土拍价格不断抬高。

23年年底、24年年初，新拍卖的几块住宅用地，房产的销售指导价突然拔高了一大截。西南五环卢沟桥的销售指导价8.3万；海淀翠湖的销售指导价，到了8.5万。两个地块的销售指导价，比周边房价都提高了一大截。

这么高的指导价，未来房子真的可以按照这个价格卖出去吗？

退一步讲，即便现在以销售指导价卖掉了，接下来会不会面对像文章开头提到的，房价破发的现象呢？